Thẩm định giá trị thực:
Nhà 5 tầng diện tích 38m², giá rao bán 10,5 – 10,8 tỷ đồng, tương đương khoảng 276 triệu đồng/m² sàn. Đây là mức giá rất cao trong khu vực Hai Bà Trưng, gần ngã tư Phố Huế – Bạch Mai nhưng vẫn nằm trong ngõ (hẻm), không có mặt tiền lớn.
So với giá đất phố Bạch Mai hiện tại, đất mặt phố có thể lên tới 300-400 triệu/m², nhưng nhà trong ngõ thường chỉ khoảng 150-200 triệu/m². Chi phí xây dựng mới nhà 5 tầng hoàn thiện hiện nay dao động khoảng 6-7 triệu/m², tính cả thang máy nhập khẩu thì có thể cộng thêm 300-400 triệu cho thiết bị thang máy. Giá đất ước tính trong ngõ khoảng 6-7 tỷ cho 38m². Cộng xây dựng thô + hoàn thiện + thang máy khoảng 1,5 – 2 tỷ đồng, tổng chi phí đầu tư tối thiểu ~8 tỷ đồng. Giá bán 10,5 tỷ tức là người bán đang định giá căn nhà cao hơn khoảng 25-30% so với chi phí xây dựng và giá đất ước tính.
Nhận xét: Giá bán đang bị đẩy lên khá cao, có thể do yếu tố “nhà mới thang máy” và vị trí rất gần ngã tư Phố Huế – Bạch Mai. Tuy nhiên, đây là nhà trong ngõ, mặt tiền nhỏ, nên giá này khá “ngáo giá” so với mặt bằng chung khu vực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mới xây 5 tầng, có thang máy nhập khẩu vận hành êm ái, điều mà nhiều nhà trong ngõ nhỏ không có được.
- Ngõ trước nhà rộng để xe thoải mái, khá hiếm trong ngõ nội thành Hà Nội.
- Vị trí rất gần ngã tư Phố Huế – Bạch Mai, thuận tiện di chuyển, kinh doanh, tiếp cận tiện ích đa dạng.
- Thiết kế hiện đại, mỗi tầng có WC khép kín, phù hợp nhu cầu ở thực hoặc cho thuê căn hộ cao cấp.
Điểm “độc bản” là nhà mới xây, thang máy xịn giữa ngõ nội thành, rất hạn chế trên thị trường.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để ở thực cho gia đình nhiều thế hệ hoặc cho thuê căn hộ dịch vụ cao cấp do vị trí trung tâm và thiết kế hiện đại. Có thể vừa ở vừa cho thuê từng tầng, hoặc làm văn phòng nhỏ. Khả năng đầu tư xây lại là hạn chế do diện tích nhỏ và đã xây mới khá đẹp. Làm kho xưởng không phù hợp vị trí nội đô và thiết kế nhà.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ Bạch Mai, 35m², 6 tỷ) | Đối thủ 2 (Ngõ Phố Huế, 40m², 9,5 tỷ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 38 | 35 | 40 |
| Giá bán (tỷ) | 10,5 | 6 | 9,5 |
| Giá/m² (triệu) | 276 | 171 | 237 |
| Thang máy | Có thang máy nhập khẩu | Không | Không |
| Vị trí | Ngõ rộng, sát ngã tư Phố Huế – Bạch Mai | Ngõ nhỏ, cách phố 100m | Ngõ rộng, gần phố Huế |
| Pháp lý | Sổ đỏ chính chủ | Sổ đỏ | Sổ đỏ |
| Thiết kế | 5 tầng mới, full nội thất, mỗi tầng 1 phòng ngủ | Nhà cũ, 3 tầng | Nhà 4 tầng, cải tạo |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ thang máy vận hành, bảo trì, giấy tờ nhập khẩu để tránh rủi ro sửa chữa lớn.
- Xác minh quy hoạch chi tiết khu vực, nhất là ngõ có được mở rộng trong tương lai hay không.
- Kiểm tra thực tế ngõ trước nhà có thực sự rộng và thuận tiện xe ra vào, tránh lỗi quay đầu xe khó khăn.
- Kiểm tra chất lượng xây dựng thực tế, tránh hiện tượng nhà xây nhanh, kém chất lượng do giá xây dựng bị hạ thấp.
- Đánh giá phong thủy: nhà trong ngõ có thể bị hạn chế ánh sáng, thoáng khí, cần xem xét kỹ.
