Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích đất 4,5m x 5,5m (24,75m²) với diện tích sử dụng 49,5m², kết cấu 1 trệt, 1 lầu, 1 lửng, gồm 2 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh, tọa lạc trong hẻm xe hơi đường Đỗ Nhuận, phường Sơn Kỳ, quận Tân Phú. Với vị trí trong hẻm xe hơi, giá thuê 6,5 triệu đồng/tháng tương đương khoảng 131.000đ/m² sàn (6.500.000 / 49,5m²).
So sánh mặt bằng giá thuê khu vực Tân Phú, các căn nhà 2PN có kết cấu tương tự trong hẻm xe hơi, gần trung tâm thương mại như Aeon Tân Phú thường có giá thuê từ 7-9 triệu/tháng tùy chất lượng và nội thất. Nhà này có nội thất cao cấp (máy lạnh, máy nước nóng lạnh) và hướng Đông Nam là hướng mát, phù hợp ở lâu dài.
Giá thuê 6,5 triệu là mức khá tốt, thấp hơn từ 15-30% so với mặt bằng chung các căn tương đương cùng khu vực. Tuy nhiên, do diện tích đất nhỏ, nhà nằm trong hẻm (dù xe hơi vào được nhưng không phải mặt tiền), nên giá này hợp lý, không bị đội lên quá cao.
Nhà đã có sổ rõ ràng, không lo rủi ro pháp lý. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ mức độ cũ của nhà và hệ thống thoát nước, thấm dột do nhà có tuổi và có lửng, tránh phát sinh chi phí sửa chữa sau thuê.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi, cách mặt tiền đường Đỗ Nhuận một căn, giảm tiếng ồn và bụi nhưng vẫn thuận tiện di chuyển.
- Kết cấu gồm trệt, lầu và lửng tạo không gian sử dụng tối ưu cho gia đình nhỏ hoặc nhóm người thuê.
- Nội thất cao cấp sẵn có giúp tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu cho người thuê.
- Hướng Đông Nam hợp phong thủy, nhận ánh sáng và gió mát tự nhiên.
- Vị trí gần Aeon, chợ Sơn Kỳ và trường học các cấp, thuận tiện sinh hoạt và đi lại.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dài hạn cho hộ gia đình nhỏ, cặp vợ chồng trẻ hoặc sinh viên đại học Công Thương gần đó. Với nội thất đầy đủ và vị trí thuận lợi, dễ dàng cho thuê lại với giá tốt. Không phù hợp làm kho xưởng hay đầu tư xây mới do diện tích đất nhỏ và trong hẻm, chi phí xây dựng mới khó hòa vốn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 3m Đỗ Nhuận) | Đối thủ 2 (Nhà mặt tiền Lê Trọng Tấn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 49,5 m² | 50 m² | 55 m² |
| Kết cấu | 1 trệt, 1 lầu, 1 lửng | 1 trệt, 1 lầu | 1 trệt, 2 lầu |
| Hướng | Đông Nam | Đông Bắc | Đông Nam |
| Vị trí | Hẻm xe hơi, gần Aeon | Hẻm nhỏ, cách mặt tiền 2 căn | Mặt tiền đường lớn |
| Giá thuê | 6,5 triệu/tháng | 7 triệu/tháng | 9 triệu/tháng |
| Nội thất | Đầy đủ, cao cấp | Đơn giản | Đầy đủ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hệ thống điện nước, tránh sự cố do nhà có lửng và có thể đã sử dụng lâu.
- Đánh giá tình trạng thấm dột, đặc biệt khu vực tầng lửng và sân thượng nếu có.
- Xác định rõ quy hoạch hẻm, tránh trường hợp hẻm bị thu hẹp hoặc cấm xe hơi trong tương lai.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe trong hẻm để tránh bất tiện khi di chuyển.
- Đảm bảo hợp đồng thuê dài hạn, rõ ràng, có sổ hồng minh bạch để tránh tranh chấp.
