Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích đất 55m², xây 4 tầng với tổng diện tích sử dụng khoảng 150m². Giá chào 6,35 tỷ tương đương 115,45 triệu/m² đất và khoảng 42,3 triệu/m² sàn xây dựng (6,35 tỷ / 150m²). Với khu vực Lã Xuân Oai, Phường Tăng Nhơn Phú A, Thành phố Thủ Đức, mức giá này khá cao do mặt bằng giá đất trung bình khu vực dao động trong khoảng 70-90 triệu/m² đối với đất thổ cư hẻm ô tô.
Nhà xây mới 4 tầng, 4 phòng ngủ, 5 phòng vệ sinh, thiết kế hiện đại, phù hợp gia đình nhiều thành viên. Tuy nhiên, chi phí xây dựng thô cùng hoàn thiện ước tính khoảng 6-7 triệu/m², tổng chi phí xây dựng khoảng 900-1.050 triệu đồng. Nếu trừ chi phí xây dựng, phần giá đất và vị trí đang bị đẩy lên quá cao, có thể do giá thị trường đang sốt hoặc chủ nhà “ngộp” cần bán gấp.
Nhận xét về giá: Giá này đang bị đẩy cao khoảng 20-30% so với giá thị trường khu vực hẻm ô tô tương tự. Người mua cần thương lượng sâu hoặc cân nhắc rủi ro về khả năng thanh khoản và giá trị thực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm ô tô đậu cửa, thuận tiện cho xe hơi ra vào, rất hiếm nhà hẻm ô tô tại khu vực này có giá dưới 120 triệu/m².
- Thiết kế 4 tầng mới, 4 phòng ngủ rộng rãi, phù hợp gia đình đông người hoặc cho thuê từng phòng cao cấp.
- Vị trí chỉ cách ngã tư Lê Văn Việt – Lã Xuân Oai khoảng 5 phút, giao thông thuận tiện, gần các tiện ích, thuộc khu dân trí cao, an ninh tốt.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất cho gia đình ở thực hoặc cho thuê theo mô hình căn hộ dịch vụ/người nước ngoài thuê từng phòng do số lượng phòng ngủ và phòng vệ sinh lớn. Ngoài ra, với vị trí gần mặt tiền Lê Văn Việt, có thể cân nhắc đầu tư dài hạn chờ giá đất tiếp tục tăng hoặc cải tạo, nâng cấp để bán lại hoặc cho thuê dòng tiền cao hơn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm ô tô Lê Văn Việt) | Đối thủ 2 (Nhà mặt tiền đường nhỏ Tăng Nhơn Phú A) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 55m² | 60m² | 50m² |
| Diện tích sử dụng | 150m² (4 tầng) | 140m² (3 tầng) | 120m² (3 tầng) |
| Giá bán | 6,35 tỷ | 5,8 tỷ | 5,2 tỷ |
| Đơn giá đất/m² | 115,45 triệu/m² | 96,6 triệu/m² | 104 triệu/m² |
| Hẻm/ Mặt tiền | Hẻm ô tô đậu cửa | Hẻm ô tô | Mặt tiền đường nhỏ |
| Phòng ngủ / vệ sinh | 4 / 5 | 3 / 3 | 3 / 2 |
| Pháp lý | Sổ sẵn, hoàn chỉnh | Sổ sẵn | Sổ sẵn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hẻm ô tô có thực sự thuận tiện cho xe lớn quay đầu, tránh gây khó khăn trong sinh hoạt.
- Kiểm tra chất lượng xây dựng và hoàn thiện, đặc biệt hệ thống điện nước và chống thấm tầng trên (nhà mới nhưng cần chắc chắn).
- Xác minh pháp lý sổ đỏ, giấy phép xây dựng có khớp với thực trạng để tránh tranh chấp.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh, đặc biệt tuyến Lê Văn Việt có dự án mở rộng hay ảnh hưởng nào tới hẻm và nhà không.
- Đánh giá kỹ về phong thủy hướng nhà và hẻm để tránh các điểm xấu gây ảnh hưởng lâu dài.
