Thẩm định giá trị thực:
Nhà nguyên căn 1 trệt 2 lầu, diện tích sử dụng 35m² (3.5x9m), gồm 2 phòng ngủ và 3 phòng vệ sinh, tọa lạc trên đường Quang Trung, Phường 11, Quận Gò Vấp. Giá cho thuê 11 triệu/tháng tương đương khoảng 314.000đ/m²/tháng. Với vị trí trung tâm Gò Vấp, hẻm xe hơi đậu cửa, mức giá này nằm ở mức trung – hơi cao so với mặt bằng chung các căn nhà nguyên căn tương tự trong khu vực.
So sánh với chi phí xây dựng và giá thuê nhà mới hoàn thiện hiện nay (khoảng 120.000-250.000đ/m² tùy vị trí), giá thuê này có phần cao do nhà mới dọn vào ở ngay, không phải sửa chữa. Tuy nhiên, diện tích nhỏ (35m²) và số phòng vệ sinh nhiều (3 phòng cho 2PN) có thể làm tăng chi phí vận hành.
Nhận xét về giá: Giá thuê 11 triệu/tháng là hơi cao so với diện tích và mức giá thuê trung bình ở Gò Vấp (thường từ 8-10 triệu cho căn tương tự), do đó người thuê cần cân nhắc kỹ và có thể thương lượng giảm khoảng 5-10%.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi đậu cửa rất hiếm trong khu vực này, thuận tiện cho xe hơi ra vào, khác biệt so với đa số nhà trong hẻm nhỏ chỉ đi bộ hoặc xe máy.
- Nhà mới, sạch sẽ, có 3 phòng vệ sinh đáp ứng nhu cầu gia đình đông người hoặc chia phòng thuê.
- Vị trí Quang Trung – Gò Vấp, khu vực sầm uất, gần chợ, tiện ích đầy đủ, thuận tiện di chuyển.
- Nhà 2 lầu với 2 phòng ngủ lớn phù hợp gia đình nhỏ hoặc nhóm thuê chung.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê lại dạng căn hộ chia phòng, nhờ có 3 phòng vệ sinh và 2 phòng ngủ lớn. Vị trí hẻm xe hơi thuận tiện, thích hợp cho gia đình có xe hơi hoặc nhóm người đi làm tại trung tâm Gò Vấp – TPHCM.
Không phù hợp làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do diện tích nhỏ, mật độ xây dựng đã tối ưu.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm xe máy, 3x10m, 2PN, Quang Trung P11) | Đối thủ 2 (Hẻm xe hơi, 4x8m, 2PN, Quang Trung P12) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 35m² (3.5×9) | 30m² (3×10) | 32m² (4×8) |
| Hẻm | Hẻm xe hơi đậu cửa | Hẻm xe máy | Hẻm xe hơi, không đậu cửa |
| Số phòng ngủ | 2 | 2 | 2 |
| Giá thuê | 11 triệu/tháng | 8.5 triệu/tháng | 10 triệu/tháng |
| Vị trí | Quang Trung, P11 | Quang Trung, P11 | Quang Trung, P12 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ chất lượng nhà mới dọn vào, xem có phát sinh sửa chữa hay thấm dột không.
- Xác minh rõ ràng giấy tờ pháp lý, tránh trường hợp nhà không chính chủ hoặc tranh chấp.
- Đánh giá an ninh hẻm vào ban đêm và khả năng quay đầu xe hơi trong hẻm.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, có dự án nào chuẩn bị triển khai ảnh hưởng đến hẻm hoặc giá thuê không.
- Thương lượng giá, có thể giảm 5-10% do mức giá đang hơi cao so với mặt bằng chung.
