Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích đất 100m² (5x20m), xây 2 tầng với 3 phòng ngủ, 3 vệ sinh, có sân ô tô trong sân, nội thất đầy đủ, thuộc khu vực Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng. Giá bán 4,75 tỷ đồng tương đương 47,5 triệu/m² đất, hoặc tính theo sàn xây dựng khoảng 200m² sàn (2 tầng x 100m²), tức giá sàn khoảng 23,75 triệu/m² sàn xây dựng.
So sánh với mặt bằng chung khu vực Hoà Quý, giá đất thổ cư dao động 35-45 triệu/m² tùy vị trí mặt tiền và hẻm lớn nhỏ. Nhà xây mới, nội thất đầy đủ, sân ô tô, hẻm xe hơi rộng hơn hẳn các hẻm nhỏ trong khu vực nên giá 47,5 triệu/m² đất là hơi cao nhưng vẫn trong vùng chấp nhận được.
Chi phí xây dựng mới hiện nay ở Đà Nẵng dao động 6-7 triệu/m² hoàn thiện. Nếu tính riêng chi phí xây dựng 2 tầng ~ 1,2 tỷ đồng, phần còn lại 3,55 tỷ là giá đất cộng giá trị hoàn thiện và tiện ích. Về mặt này, mức giá khá sát với thị trường, không quá ngáo giá.
Nhận xét về giá: Giá này hơi cao so với mặt bằng chung đất hẻm nhưng nhà mới, thiết kế hợp lý và ô tô đỗ trong sân là điểm cộng lớn. Người mua nên cân nhắc thương lượng nhẹ để giảm khoảng 5-7% nếu có thể.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi rộng, xe ô tô đỗ trong sân, cực kỳ tiện lợi so với đa số nhà trong khu vực chỉ hẻm nhỏ xe máy.
- Diện tích vuông vức 5x20m, mặt tiền đẹp, dễ bố trí công năng.
- Nhà 2 tầng, mới xây, nội thất đầy đủ, chuẩn công năng 3 phòng ngủ, 3 vệ sinh, phù hợp gia đình nhiều thế hệ.
- Vị trí gần chợ, trường học các cấp, tiện ích đồng bộ, thuận tiện cho cuộc sống và cho thuê.
Điểm “độc bản” của căn nhà chính là hẻm xe hơi rộng và sân để ô tô riêng, rất hiếm trong khu vực này, làm tăng giá trị sử dụng và thanh khoản.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để ở thực tế do thiết kế chuẩn, tiện ích đầy đủ và vị trí thuận lợi. Ngoài ra, có thể khai thác cho thuê dài hạn với giá tốt nhờ vị trí gần tiện ích và có sân ô tô. Đầu tư xây mới lại không cần thiết vì nhà đã mới và hoàn thiện đẹp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Tri Phương) | Đối thủ 2 (Đường Trần Quý Cáp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 100m² (5×20) | 90m² (5×18) | 110m² (5.5×20) |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Hẻm | Hẻm ô tô đỗ sân | Hẻm xe máy | Hẻm ô tô nhưng không có sân ô tô |
| Giá bán | 4.75 tỷ (47.5 triệu/m² đất) | 3.9 tỷ (43.3 triệu/m² đất) | 5.2 tỷ (47.3 triệu/m² đất) |
| Phòng ngủ | 3PN, 3WC | 3PN, 2WC | 4PN, 3WC |
| Tình trạng nhà | Mới, nội thất đầy đủ | Cũ, cần sửa chữa | Mới, hoàn thiện cơ bản |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý kỹ càng: Đã có sổ nhưng cần xác nhận không tranh chấp, quy hoạch ổn định.
- Kiểm tra chất lượng xây dựng, hệ thống điện nước vì nhà mới nhưng cần đảm bảo không có lỗi kỹ thuật.
- Hẻm xe hơi rộng nhưng cần khảo sát thực tế khả năng quay đầu xe và an ninh trong khu vực.
- Kiểm tra phong thủy hướng nhà, tránh lỗi phong thủy làm giảm giá trị sử dụng.
- Xác minh tiện ích xung quanh thực tế, đặc biệt chợ, trường học có hoạt động ổn định.
