Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích đất thực tế sử dụng 30m², diện tích sàn xây dựng 36m² (có thể tận dụng thêm phần lửng và sân thượng) với 5 tầng xây dựng BTCT. Giá bán 7,9 tỷ đồng tương đương khoảng 263,3 triệu/m² đất, hoặc tính trên diện tích sàn xây dựng (ước khoảng 150-180m² tổng sàn) thì giá khoảng 43-52 triệu/m² sàn.
So với giá thị trường Quận 3 khu vực Nam Kỳ Khởi Nghĩa, giá đất trung bình đang dao động từ 250-300 triệu/m² cho vị trí mặt tiền hoặc gần mặt tiền. Nhà hẻm 3m, diện tích nhỏ nên giá 263 triệu/m² đất là mức khá cao so với nhà hẻm cùng khu vực nhưng vẫn trong vùng chấp nhận được vì có sổ hồng rõ ràng và nhà mới xây kiên cố.
Về mặt cấu trúc, nhà còn mới, BTCT, 5 tầng có thể sử dụng ngay, nếu xây mới thì chi phí tối thiểu khoảng 6-7 triệu/m² x 150-180m² = 0,9-1,26 tỷ đồng (chưa kể tiền đất). Do đó, giá hiện tại phản ánh đúng giá trị đất cộng với nhà cũ còn mới.
Nhận xét về giá: Giá chào bán có phần nhỉnh hơn mặt bằng chung nhà hẻm cùng khu, nhưng không quá cao để gọi là ngáo giá. Người mua cần thương lượng để giảm khoảng 5-7% vì hẻm nhỏ hơn mặt tiền, diện tích đất hạn chế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Lô góc, thoáng 2 mặt, tạo sự thông thoáng hiếm có trong khu vực hẻm.
- Nhà xây mới 5 tầng, BTCT, kết cấu chắc chắn, phù hợp sinh hoạt gia đình nhiều thế hệ.
- Hẻm rộng >3m, sạch sẽ, dân trí cao, an ninh tốt, thuận tiện di chuyển ra mặt tiền Nam Kỳ Khởi Nghĩa và các tuyến đường chính xung quanh.
- Vị trí trung tâm Quận 3, gần nhiều tiện ích như chợ Tân Định, trường học, bệnh viện Quận 1, sân bay, trung tâm thương mại… thuận lợi cho cả ở và cho thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí trung tâm, nhà mới, kết cấu hiện đại, căn nhà phù hợp nhất cho mục đích ở thực tế hoặc cho thuê căn hộ cao cấp. Có thể khai thác cho thuê từng tầng hoặc nguyên căn với mức giá cao do khu vực trung tâm Quận 3 rất khan hiếm nhà mới xây.
Đầu tư xây lại ít khả thi do diện tích đất nhỏ, chi phí xây dựng cao và rủi ro về quy hoạch hẻm. Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí trung tâm và hẻm nhỏ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nam Kỳ Khởi Nghĩa, hẻm 4m) | Đối thủ 2 (Hoàng Sa, hẻm 3.5m) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 30 | 32 | 28 |
| Giá bán (tỷ) | 7,9 | 7,5 | 7,2 |
| Giá/m² đất (triệu) | 263,3 | 234,4 | 257,1 |
| Kết cấu | 5 tầng, BTCT, mới | 4 tầng, BTCT, cũ hơn | 5 tầng, BTCT, mới |
| Hẻm | 3m, lô góc | 4m, thẳng | 3.5m |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng | Sổ hồng | Sổ hồng |
| Tiện ích xung quanh | Trung tâm Quận 3, gần chợ, trường học | Tương tự | Tương tự |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, sổ hồng có thật sự sạch, không tranh chấp hay thế chấp ngân hàng.
- Do hẻm 3m, cần khảo sát khả năng quay đầu xe, đặc biệt xe cứu hỏa và xe tải vận chuyển.
- Kiểm tra kỹ chất lượng xây dựng, chống thấm, điện nước do nhà mới nhưng vẫn cần đảm bảo an toàn.
- Xem xét kỹ quy hoạch hẻm và xung quanh để tránh trường hợp quy hoạch mở rộng hẻm làm ảnh hưởng quyền lợi.
- Kiểm tra hướng nhà và các yếu tố phong thủy nếu người mua quan tâm.
