Thẩm định giá trị thực:
Nhà 1 tầng, diện tích sử dụng 50m² tại Phường Phước Long B, TP. Thủ Đức, với mức giá thuê 4,5 triệu đồng/tháng tương đương với 90.000 đồng/m²/tháng. Mức giá này trong khu vực TP. Thủ Đức được đánh giá là ở mức trung bình – hơi cao so với các nhà trong hẻm rộng xe hơi tương tự. Thông thường, nhà nguyên căn 1 tầng diện tích ~50m² tại khu vực này dao động từ 3,5 – 4,5 triệu/tháng tùy hẻm lớn nhỏ và vị trí cụ thể.
Nhà có sổ và hẻm xe hơi nên khả năng đi lại thuận tiện hơn so với hẻm nhỏ, tuy nhiên diện tích đất và nhà khá khiêm tốn, chỉ đủ cho gia đình nhỏ hoặc cặp vợ chồng mới cưới. Nhà 1 tầng không có tiềm năng mở rộng hoặc xây thêm tầng trong tương lai gần.
Nhận xét về giá: Giá thuê 4,5 triệu là hơi cao nếu so với các nhà hẻm xe hơi cùng diện tích trong khu vực, do đó người thuê cần cân nhắc kỹ. Nếu mục đích là ở thực hoặc cho thuê lại, giá này có thể chấp nhận được nếu nhà mới, đẹp, hoặc nằm trong hẻm thông thoáng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi rộng, thuận tiện ra vào, hiếm nhà cho thuê hẻm xe hơi trong khu vực này.
- Khu dân cư an ninh và yên tĩnh, phù hợp cho người làm việc hoặc gia đình cần môi trường sống ổn định.
- Nhà có 2 phòng ngủ và 1 phòng vệ sinh, phù hợp gia đình nhỏ hoặc nhóm bạn thuê chung.
- Vị trí thuộc Phường Phước Long B, khu vực đang phát triển mạnh, gần các tiện ích và giao thông công cộng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất cho mục đích ở thực tế, đặc biệt với người làm việc tại TP. Thủ Đức hoặc các vùng lân cận. Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây mới do diện tích nhỏ và nhà 1 tầng. Nếu cho thuê lại, có thể khai thác dòng tiền ổn định từ nhóm người lao động hoặc gia đình trẻ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 297, Phước Long B) | Đối thủ 2 (Hẻm 305, Phước Long B) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 50 m² | 45 m² | 55 m² |
| Số tầng | 1 tầng | 1 tầng | 1 tầng |
| Hẻm | Hẻm xe hơi, rộng | Hẻm xe máy, nhỏ | Hẻm xe hơi, rộng |
| Phòng ngủ | 2 | 2 | 3 |
| Giá thuê | 4,5 triệu/tháng | 3,8 triệu/tháng | 5 triệu/tháng |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực trạng nhà: tường, sàn, hệ thống điện nước còn tốt không, tránh nhà cũ hư hỏng gây phát sinh chi phí sửa chữa.
- Kiểm tra quy hoạch hẻm, đảm bảo hẻm xe hơi không bị thu hẹp hoặc bị cấm xe tải lớn.
- Đánh giá an ninh khu vực và mức độ yên tĩnh thực tế để tránh ồn ào về đêm.
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, đảm bảo không tranh chấp, sổ sách rõ ràng.
- Kiểm tra hệ thống thoát nước, tránh ngập nước mùa mưa.
