Thẩm định giá trị thực:
Nhà thuê nằm tại đường Trịnh Đình Trọng, Phường Phú Trung, Quận Tân Phú, Tp Hồ Chí Minh, trong hẻm rộng 6m, xe tải vào được, diện tích đất 56m², diện tích sử dụng 86m² (1 trệt + 1 gác lửng), gồm 2 phòng ngủ và 1 phòng vệ sinh. Giá thuê 9 triệu/tháng tương đương khoảng 104.650 đ/m² sử dụng mỗi tháng (9 triệu / 86m²).
So sánh với mặt bằng chung khu vực Tân Phú, nhà hẻm xe hơi, diện tích nhỏ nhưng vị trí gần các tiện ích lớn như công viên Đầm Sen, chợ Phú Bình, chợ hoa Đầm Sen và trạm đăng kiểm Tống Văn Trân là điểm cộng lớn, tăng giá trị thuê. Giá thuê này nằm trong khoảng trung bình – hơi cao so với những căn nhà hẻm xe hơi cùng diện tích trong khu vực (dao động 7-9 triệu/tháng), tuy nhiên nhà mới sửa, sạch đẹp, vào ở ngay nên có thể chấp nhận mức giá này.
Nhận xét về giá: Giá thuê 9 triệu/tháng là hợp lý, không quá cao so với vị trí và chất lượng nhà, tuy nhiên vẫn có thể thương lượng nhẹ do nhà chỉ có 1WC và diện tích đất hơi nhỏ (4x16m), hạn chế không gian sử dụng nếu gia đình đông người.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm rộng 6m, xe tải ra vào thuận tiện, hiếm nhà hẻm nhỏ ở Tân Phú có hẻm rộng như vậy.
- Vị trí đắc địa, gần công viên Đầm Sen, chợ và các tiện ích công cộng, thuận tiện đi lại và sinh hoạt.
- Nhà mới sửa, sạch đẹp, không cần tốn thời gian đầu tư sửa chữa.
- Có gác lửng tăng diện tích sử dụng, phù hợp cho gia đình nhỏ hoặc làm văn phòng tại nhà.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất với khách thuê ở thực, đặc biệt là gia đình nhỏ hoặc nhóm bạn muốn thuê dài hạn. Ngoài ra, vị trí và hẻm xe tải vào được cũng phù hợp để kinh doanh nhỏ, hoặc làm văn phòng kết hợp nhà ở. Không phù hợp làm kho xưởng do diện tích nhỏ, không có sân lớn. Đầu tư xây lại không khả thi do nhà thuê, không có quyền sở hữu tài sản.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 5m, Q.Tân Phú) | Đối thủ 2 (Hẻm 7m, Q.Tân Phú) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 56 (4×16) | 60 (4×15) | 54 (3.8×14) |
| Diện tích sử dụng (m²) | 86 (có gác lửng) | 80 (2PN, 1WC) | 90 (2PN, 1WC) |
| Hẻm | 6m, xe tải vào | 5m, xe hơi nhỏ vào | 7m, xe tải nhỏ vào |
| Vị trí | Gần Đầm Sen, chợ, trạm đăng kiểm | Cách Đầm Sen 1.5km, chợ nhỏ gần đó | Gần trường học, cách Đầm Sen 2km |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 9 | 7.5 | 9.5 |
| Đặc điểm nổi bật | Nhà mới sửa, hẻm rộng xe tải vào | Nhà cũ, hẻm nhỏ hơn | Hẻm rộng, gần trường học |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng nhà mới sửa có đảm bảo chất lượng, tránh sơn sửa bên ngoài che lấp hư hỏng bên trong.
- Xác minh giấy tờ thuê rõ ràng, tránh tranh chấp quyền sử dụng đất.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe tải trong hẻm, tránh khó khăn khi ra vào.
- Đánh giá mức độ ồn ào, an ninh khu vực do gần các chợ và khu sầm uất.
- Kiểm tra hệ thống thoát nước, tránh ngập úng khi mưa lớn.
