Thẩm định giá trị thực:
Nhà 3 tầng tại kiệt ô tô đường Yên Khê 3, Phường An Khê, Quận Thanh Khê, Đà Nẵng có diện tích đất 57m² và diện tích sử dụng lên đến 170m², tương đương 56.5 triệu/m² sử dụng. Giá bán 5,65 tỷ đồng tương đương ~99,12 triệu/m² đất, tuy nhiên nếu tính trên diện tích sử dụng thì giá thực tế khoảng 33,2 triệu/m² sử dụng. Với mức giá này, nhà thuộc phân khúc trung-cao cấp tại khu vực Thanh Khê, khá sát các dự án mới và gần biển (~500m).
Nhà đã xây 3 tầng, nội thất cao cấp, mặt tiền kiệt ô tô rộng, có 3 phòng ngủ và 3 WC, phù hợp nhu cầu gia đình. So với chi phí xây dựng mới hiện nay (khoảng 6-7 triệu/m² thô + hoàn thiện), giá trị nhà cũ cộng đất này là tương đối hợp lý. Tuy nhiên vị trí kiệt, dù có hẻm xe hơi, vẫn có thể ảnh hưởng đến giá trị và tiện ích so với nhà mặt tiền chính.
Nhận xét về giá: Giá 5,65 tỷ có thể bị định giá hơi cao do diện tích đất nhỏ (57m²), vị trí trong kiệt hẻm dù xe hơi vào được nhưng không phải mặt tiền chính, đồng thời hướng Tây có thể nắng nóng vào buổi chiều. Người mua nên cân nhắc kỹ và thương lượng giảm giá từ 5-10%.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Kiệt ô tô rộng, thuận tiện đi lại và đỗ xe, hiếm nhà nào trong khu vực có kiệt ô tô đúng chuẩn.
- Gần biển chỉ 500m, thuận lợi cho nghỉ dưỡng và tăng giá trong tương lai.
- Nhà 3 tầng, thiết kế công năng hợp lý 3PN, 3WC, sân chill thoáng mát, nội thất cao cấp sẵn sàng vào ở.
- Hướng Tây có thể là điểm trừ về nắng nóng nhưng bù lại ánh sáng tự nhiên tốt.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dòng tiền cao cấp do vị trí gần biển, nội thất đầy đủ, công năng tốt. Ngoài ra, đầu tư xây lại có thể không hiệu quả do diện tích đất nhỏ và giá đất đã cao. Làm kho xưởng không phù hợp vì khu vực dân cư đông và hẻm ô tô chỉ vừa đủ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường An Khê, Thanh Khê) | Đối thủ 2 (Đường Hoàng Diệu, Thanh Khê) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 57 | 60 | 55 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 170 | 150 | 165 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 5,65 | 5,3 | 5,9 |
| Loại hình | Nhà 3 tầng, hẻm ô tô | Nhà 2 tầng, mặt tiền hẻm nhỏ | Nhà 3 tầng, mặt tiền chính |
| Phòng ngủ / WC | 3PN / 3WC | 3PN / 2WC | 4PN / 3WC |
| Hướng nhà | Tây | Đông Nam | Nam |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ đỏ, đảm bảo không tranh chấp, quy hoạch không bị ảnh hưởng.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, thấm dột do nhà xây đã lâu chưa rõ năm xây.
- Xem xét khả năng quay đầu xe trong kiệt, tránh trường hợp hẻm quá sâu khó di chuyển.
- Đánh giá tiếng ồn và môi trường sống trong kiệt, có thể kém yên tĩnh hơn mặt tiền đường lớn.
- Kiểm tra hướng Tây có bị ảnh hưởng bởi nắng nóng, có giải pháp chống nóng hiệu quả hay không.
