Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích 4m x 18m, tổng 72m², có kết cấu trệt lầu với 3 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh, có sân để xe máy, bếp có cửa sổ và hẻm xe tải rộng, thuộc khu vực Quận 12, Phường Đông Hưng Thuận. Giá thuê 7,5 triệu/tháng tương đương khoảng 104.000đ/m²/tháng, mức giá khá hợp lý trong bối cảnh thị trường cho thuê nhà nguyên căn tại Quận 12, nơi mà giá thuê nhà trệt lầu 3 phòng ngủ thường dao động từ 7-10 triệu tùy vị trí và hẻm.
Nhà có sổ hồng rõ ràng, hẻm xe tải thuận tiện, không bị hẻm nhỏ hay khó quay đầu xe là điểm cộng lớn. Kết cấu nhà mới, 2WC đủ dùng, bếp có cửa sổ giúp thoáng khí, phù hợp ở gia đình. Diện tích đất vừa phải, không quá rộng nhưng đủ không gian sinh hoạt và để xe máy.
Nhận xét về giá: Giá thuê 7,5 triệu/tháng là mức giá hợp lý, không bị đẩy lên cao quá mức so với mặt bằng chung khu vực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe tải rộng, thuận tiện cho việc di chuyển và gửi xe tải hoặc xe lớn.
- Nhà có ban công và cửa sổ bếp, giúp không gian sống thoáng đãng – điểm cộng lớn so với các nhà trong hẻm khác thường thiếu ánh sáng.
- Nhà nở hậu, tạo thêm diện tích sử dụng so với nhà hình chữ nhật thông thường.
- Đã có sổ hồng rõ ràng, đảm bảo tính pháp lý minh bạch.
- Vị trí gần nhà thờ chợ Cầu, thuận tiện mua sắm và sinh hoạt.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp với gia đình nhỏ hoặc nhóm người lao động muốn thuê nhà nguyên căn dài hạn. Có thể sử dụng để ở thực tế hoặc cho thuê lại dòng tiền nếu khách thuê ngắn hạn. Với hẻm xe tải rộng, có thể sử dụng làm nhà ở kết hợp kho nhỏ hoặc văn phòng công ty nhỏ cũng được.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (hẻm 5m, cùng phường) | Đối thủ 2 (hẻm xe máy, Q12) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 72m² (4×18) | 70m² (4×17.5) | 65m² (4×16.25) |
| Phòng ngủ | 3 | 2 | 3 |
| Phòng vệ sinh | 2 | 1 | 2 |
| Hẻm | Hẻm xe tải rộng | Hẻm xe hơi 5m | Hẻm xe máy nhỏ |
| Giá thuê | 7,5 triệu/tháng | 8 triệu/tháng | 6 triệu/tháng |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Chưa rõ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà (độ mới, thấm dột, hệ thống điện nước vận hành tốt).
- Đảm bảo hẻm xe tải luôn thông thoáng, không bị cấm xe tải giờ cao điểm.
- Xem xét kỹ pháp lý sổ hồng, tránh trường hợp tranh chấp sử dụng đất.
- Kiểm tra hướng nhà, tránh lỗi phong thủy (thông tin chưa rõ, nên hỏi chủ nhà).
- Kiểm tra lại nội thất bên trong (tường, trần, sàn) có cần sửa chữa gì không để thương lượng giảm giá thuê.
