Thẩm định giá trị thực:
Tài sản là nhà mặt tiền đường Minh Phụng, Quận 11, diện tích đất 71m² (4.3m x 16.5m) với kết cấu 1 trệt, 2 lầu, sân thượng, 4 phòng ngủ, 3 WC. Giá bán 16,3 tỷ tương đương 229,58 triệu/m² đất. Với nhà mặt tiền Quận 11, mức giá này đang thuộc nhóm cao, thường chỉ xuất hiện ở các tuyến đường lớn kinh doanh sầm uất hoặc nhà mới xây kiên cố.
Nhà hiện hữu là nhà cũ, chưa qua đầu tư cải tạo nâng cấp, chi phí xây mới ước tính khoảng 6.5 triệu/m² sàn x khoảng 150m² xây dựng (1 trệt + 2 lầu + sân thượng) = ~975 triệu tiền xây dựng thô và hoàn thiện. Suy ra giá đất thực tế chiếm phần lớn trong giá bán.
Nhà nở hậu nhưng mặt tiền chỉ 4.3m, chưa thật sự rộng nếu so với các nhà mặt tiền khác từ 5m trở lên trong khu vực. Do đó, giá 229,58 triệu/m² là khá cao nếu chưa có đầu tư cải tạo, dễ bị thẩm định thấp hơn khi so sánh thực tế.
Nhận định: Giá này đang bị đẩy cao khoảng 15-20% so với mặt bằng chung nhà mặt tiền cùng khu vực nhưng chưa có cải tạo, nên cần thương lượng giảm giá hoặc yêu cầu làm rõ điểm khác biệt.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền kinh doanh hiếm có với chiều ngang 4.3m khá phù hợp cho đa dạng mô hình kinh doanh.
- Nhà nằm trên tuyến đường Minh Phụng, khu vực có giao thông thuận lợi, gần chợ và tiện ích.
- Pháp lý rõ ràng, sổ vuông vắn, không vướng tranh chấp.
- Cấu trúc nhà 3 tầng có sân thượng, phù hợp vừa ở vừa kinh doanh hoặc cho thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí mặt tiền, nhà này thích hợp nhất để:
- Ở kết hợp kinh doanh/cho thuê mặt bằng kinh doanh: Mặt tiền rộng, khu vực có nhu cầu thuê cao.
- Đầu tư xây dựng lại: Nếu chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, phá dỡ xây mới tăng tầng và tối ưu diện tích sử dụng sẽ tăng giá trị đáng kể.
Không phù hợp làm kho xưởng do khu vực dân cư đông và đất mặt tiền có giá cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lạc Long Quân, Q11) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Chí Thanh, Q11) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 71 m² (4.3×16.5) | 70 m² (4×17.5) | 75 m² (5×15) |
| Giá bán | 16,3 tỷ (~229,6 triệu/m²) | 15,5 tỷ (~221 triệu/m²) | 17,2 tỷ (~229,3 triệu/m²) |
| Kết cấu | 1 trệt 2 lầu sân thượng, nhà cũ | 1 trệt 2 lầu, nhà mới sửa sang | 1 trệt 3 lầu, xây mới 2020 |
| Pháp lý | Sổ đỏ chính chủ, vuông vức | Sổ đỏ, nở hậu nhẹ | Sổ hồng, mặt tiền rộng 5m |
| Tiềm năng kinh doanh | Tốt, đường chính buôn bán sầm uất | Trung bình, hẻm xe tải nhỏ | Tốt, gần trường học và chợ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ nhà cũ: hiện trạng thấm dột, móng, kết cấu chịu lực trước khi mua.
- Xác minh quy hoạch chi tiết khu vực có kế hoạch nâng cấp mở rộng đường hay không.
- Đánh giá khả năng nở hậu thực tế do mô tả “nhà nở hậu” nhưng mặt tiền hẹp.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý, tính xác thực sổ đỏ, tránh trường hợp tranh chấp hoặc lấn chiếm.
- Xem xét phong thủy vị trí và hướng nhà (chưa có thông tin) để tránh lỗi phong thủy gây khó bán hoặc cản tài lộc.
![[4.8m x 18] 7.5 tỷ Cấp 4 giá SIÊU TỐT khu CXBÌNH THỚI-LÃNH BINH THĂNG](https://cdn.timnhatot.com/img/210928/70b6f4c00351b9bf98c338988eed481e.jpg?class=thumbnail)
