Thẩm định giá trị thực:
Nhà cho thuê tại 83 đường Diệp Minh Châu, Phường Tân Sơn Nhì, Quận Tân Phú, diện tích đất 72m², diện tích sử dụng 130m², mặt tiền 4m, chiều dài 18m, nhà 2 tầng, 3 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, nội thất đầy đủ, hướng Tây Nam. Giá thuê 15 triệu/tháng.
Với mức giá thuê 15 triệu/tháng trên diện tích sử dụng 130m², đơn giá thuê tương đương khoảng 115.000đ/m²/tháng. So với mặt bằng chung cho thuê nhà phố 2 tầng khu vực Tân Phú, giá thuê dao động từ 12-18 triệu/tháng tùy vị trí và tình trạng nhà.
Nhà nằm trong hẻm xe hơi, có nở hậu, hướng Tây Nam, nội thất đầy đủ, có sổ hồng rõ ràng. Đây là mức giá tương đối hợp lý với điều kiện nhà còn mới, sạch sẽ, tiện lợi cho ở hoặc làm văn phòng nhỏ. Tuy nhiên, do nhà trong hẻm, mặt tiền chỉ 4m, nên không phù hợp cho kinh doanh mặt bằng lớn hoặc cửa hàng cần mặt tiền rộng.
Nhận xét về giá: Giá thuê 15 triệu/tháng là mức giá hợp lý, không bị thổi giá quá cao nhưng cũng không thấp để nghi ngờ về chất lượng hoặc pháp lý.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Đường hẻm rộng đủ cho xe hơi ra vào thuận tiện, rất hiếm nhà hẻm xe hơi trong khu vực Tân Sơn Nhì có giá thuê dưới 20 triệu.
- Nhà nở hậu giúp không gian bên trong rộng rãi hơn so với mặt tiền 4m, tăng khả năng sử dụng.
- Hướng Tây Nam hợp phong thủy với nhiều người, tránh nắng gắt vào buổi sáng.
- Vị trí gần công viên, đường rộng 16m, có lề đường 4m, dân trí cao, thuận tiện cho ở và văn phòng nhỏ.
- Nhà có sổ hồng, pháp lý rõ ràng, thuận tiện ký hợp đồng lâu dài.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp nhất để:
- Ở thực tế: Gia đình nhỏ hoặc vừa, cần không gian yên tĩnh, an ninh, trong hẻm rộng xe hơi vào thoải mái.
- Làm văn phòng công ty nhỏ hoặc kinh doanh online: Vị trí và kết cấu nhà thích hợp cho làm văn phòng, showroom nhỏ, hoặc kho hàng nhẹ.
- Không phù hợp để làm cửa hàng kinh doanh mặt tiền lớn hoặc kho xưởng do mặt tiền nhỏ, hẻm không quá rộng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nhà 2 tầng, đường Nguyễn Thái Sơn, Tân Phú) | Đối thủ 2 (Nhà 1 trệt 1 lầu, đường Trương Vĩnh Ký, Tân Phú) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 130 m² | 150 m² | 120 m² |
| Diện tích đất | 72 m² | 70 m² | 65 m² |
| Mặt tiền | 4 m (hẻm xe hơi) | 5 m (đường chính) | 4.5 m (hẻm xe máy) |
| Hướng nhà | Tây Nam | Đông Nam | Tây Bắc |
| Giá thuê | 15 triệu/tháng | 18 triệu/tháng | 13 triệu/tháng |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Chưa hoàn công |
| Tình trạng nhà | Nội thất đầy đủ, sạch sẽ | Mới xây, hiện đại | Nhà cũ, cần sửa chữa |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ nội thất và hệ thống điện nước, tránh phát sinh chi phí sửa chữa khi vào ở.
- Xác nhận rõ quy hoạch hẻm, khả năng lưu thông xe hơi, tránh tình trạng hẻm bị thu hẹp hoặc cấm xe lớn.
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê, đảm bảo ký hợp đồng lâu dài, tránh trường hợp chủ nhà tự ý tăng giá đột ngột.
- Kiểm tra phong thủy hướng Tây Nam có phù hợp với gia chủ hay không, tránh trường hợp nắng chiều gây nóng.
