Nhận định tổng quan về mức giá 6,9 tỷ đồng cho nhà ngõ tại Phường 12, Quận Tân Bình
Bất động sản được rao bán với diện tích đất 71 m², diện tích sử dụng 78 m², mặt tiền 4.1 m, chiều dài 17 m, thuộc dạng nhà nát cần xây dựng lại. Vị trí tại đường Hà Bá Tường, Phường 12, Quận Tân Bình, TP Hồ Chí Minh, một khu vực có tiềm năng phát triển cao với mức giá đưa ra là 6,9 tỷ đồng tương đương khoảng 97,18 triệu/m². Với các đặc điểm và khu vực này, mức giá có thể được xem xét dưới hai góc độ:
- Ưu điểm: Khu vực trung tâm quận Tân Bình, gần các cung đường lớn như Bàu Cát, Đồng Đen, an ninh tốt, dân trí cao, tiện ích đầy đủ, khu vực được phép xây dựng cao tầng (5 tầng).
- Nhược điểm: Nhà hiện trạng nát, cần đầu tư lớn để xây mới, diện tích đất không quá lớn, nằm trong ngõ/hẻm có thể ảnh hưởng đến khả năng kinh doanh hoặc giao thông.
Phân tích cụ thể mức giá trên thị trường
| Khu vực | Loại BĐS | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Tổng giá (tỷ đồng) | Trạng thái nhà | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Phường 12, Q. Tân Bình | Nhà hẻm, diện tích ~70 m² | 71 | 97,18 | 6,9 | Nhà nát | Giá rao hiện tại |
| Phường 14, Q. Tân Bình | Nhà hẻm, diện tích 65-75 m² | 70 | 80 – 85 | 5,6 – 6,0 | Nhà xây dựng hoàn chỉnh | Gần trung tâm, nhà mới xây |
| Phường 10, Q. Tân Bình | Nhà mặt tiền hẻm, 70-75 m² | 72 | 85 – 90 | 6,1 – 6,5 | Nhà cải tạo hoặc xây mới | Hẻm rộng, tiện xây mới |
| Phường 2, Q. Tân Bình | Nhà mặt tiền, 60-80 m² | 75 | 90 – 95 | 6,75 – 7,1 | Nhà mới hoặc cải tạo | Vị trí đẹp, giá cao |
Nhận xét và đánh giá
Mức giá 6,9 tỷ tương đương 97,18 triệu/m² cho căn nhà nát trong hẻm tại Phường 12 là cao hơn so với mặt bằng giá nhà hẻm cùng khu vực có nhà xây dựng hoàn chỉnh, dao động từ 80 – 90 triệu/m². Thông thường, nhà nát nên được định giá thấp hơn để bù đắp chi phí cải tạo, xây mới. Nếu tính thêm chi phí xây dựng 5 tầng theo quy hoạch, chi phí này có thể dao động 3-4 tỷ đồng tùy thiết kế và hoàn thiện.
Vì vậy, giá hiện tại có thể được xem là chưa hợp lý nếu người mua cần đầu tư xây dựng mới hoàn toàn. Mức giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 5,8 – 6,2 tỷ đồng (tương đương 82 – 88 triệu/m²) để đảm bảo nhà đầu tư có thể thực hiện xây dựng mới với tổng chi phí và giá trị đầu tư phù hợp với thị trường.
Đề xuất chiến lược thương lượng giá với chủ nhà
- Phân tích chi phí đầu tư xây dựng lại với chủ nhà, minh họa số tiền dự kiến bỏ ra để hoàn thiện nhà mới 5 tầng, từ đó làm cơ sở thuyết phục giảm giá.
- So sánh với các bất động sản tương tự đã bán thành công trong khu vực với trạng thái nhà tốt hơn hoặc đã xây dựng sẵn để cho thấy mức giá hiện tại là cao hơn.
- Đưa ra đề nghị giá trong khoảng 5,8 – 6,2 tỷ đồng, kèm theo lý do chi phí xây dựng và rủi ro đầu tư.
- Nhấn mạnh tính thanh khoản và thời gian để tìm được khách hàng khác nếu chấp nhận mức giá này sẽ nhanh hơn.
Kết luận
Mức giá 6,9 tỷ đồng cho bất động sản nhà nát diện tích 71 m² tại Phường 12, Quận Tân Bình là cao so với mặt bằng thị trường hiện nay. Nếu người mua có kế hoạch xây dựng mới, việc thương lượng giảm giá xuống khoảng 5,8 – 6,2 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn, giúp đảm bảo hiệu quả đầu tư và rủi ro thấp hơn. Chủ nhà nên cân nhắc điều chỉnh giá để tăng khả năng giao dịch thành công trong bối cảnh thị trường hiện tại.
