Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà nguyên căn 3 tầng, diện tích đất 74m² (5.1×14.6m), diện tích sử dụng 252m², tọa lạc trong hẻm xe hơi tại đường số 10, phường Cát Lái, TP Thủ Đức. Nhà có 3 phòng ngủ, 5 wc, 1 phòng chức năng, 2 sân thượng, thang máy, hiện trạng nhà trống, đã có sổ hồng rõ ràng.
Với mức giá thuê 25 triệu/tháng, ta có đơn giá thuê khoảng 25 triệu / 252 m² = 99.000 VND/m²/tháng. Đây là mức giá thuê khá cao so với mặt bằng nhà nguyên căn trong khu vực Cát Lái hiện nay, nhất là nhà trống và hẻm xe hơi, không mặt tiền.
So sánh với chi phí xây dựng mới: Chi phí xây dựng thô + hoàn thiện hiện nay khoảng 6.5 triệu/m². Nếu chủ nhà đầu tư xây mới, chi phí vốn sẽ rất lớn, do đó giá thuê này phản ánh căn nhà có kết cấu khá tốt (thang máy, sân thượng, nhiều wc). Tuy nhiên, căn nhà đã qua sử dụng, nên cần kiểm tra kỹ kết cấu, hệ thống điện nước.
Nhận xét về giá: Giá thuê 25 triệu/tháng cho căn nhà 3 tầng, diện tích sử dụng 252m², ở hẻm xe hơi trung tâm Cát Lái là mức cao, tương đương 10-15% cao hơn mặt bằng chung. Người thuê cần cân nhắc kỹ, đặc biệt nếu mục đích thuê không cần đến thang máy hoặc diện tích sử dụng lớn như vậy.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà có thang máy – điểm rất hiếm ở phân khúc nhà nguyên căn hẻm, giúp thuận tiện cho gia đình nhiều người hoặc công ty thuê làm văn phòng.
- Diện tích sử dụng lớn 252m² trên đất 74m², nhiều phòng và vệ sinh đáp ứng nhu cầu đa dạng.
- Hẻm rộng đủ cho xe hơi vào tận nhà, thuận tiện cho đi lại và giao nhận hàng hóa.
- Có 2 sân thượng trước sau, tăng không gian sử dụng, thông thoáng.
- Vị trí phường Cát Lái, khu vực đang phát triển mạnh, gần các khu công nghệ cao, cảng Cát Lái, tiềm năng tăng giá trong tương lai.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất cho gia đình đông người hoặc công ty nhỏ thuê làm văn phòng kết hợp kho lưu trữ nhẹ. Với thang máy và nhiều phòng, có thể chia nhỏ không gian làm việc. Nếu thuê để ở, phù hợp với gia đình có nhu cầu không gian rộng, nhiều phòng riêng tư và sự tiện nghi cao cấp.
Không phù hợp để làm kho xưởng nặng do vị trí trong hẻm và thiết kế nhà ở. Đầu tư xây lại không hợp lý vì nhà còn khá mới và có thang máy, ngoài ra chi phí xây mới rất cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường số 7, Cát Lái) | Đối thủ 2 (Đường số 2, Cát Lái) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 74 | 80 | 70 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 252 | 210 | 180 |
| Số tầng | 3 tầng + lửng | 3 tầng | 2 tầng |
| Hẻm xe hơi | Có | Có | Không (hẻm xe máy) |
| Thang máy | Có | Không | Không |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 25 | 18 | 15 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu thang máy, bảo trì, giấy tờ liên quan.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, phòng vệ sinh hoạt động ổn định.
- Kiểm tra tình trạng hẻm: có thuận tiện cho xe hơi ra vào không, có vấn đề quay đầu xe hay không.
- Kiểm tra phong thủy hướng nhà trong hẻm, tránh nhà cuối hẻm hoặc hẻm cụt.
- Xem xét nội thất hiện trạng vì nhà trống, cần đánh giá chi phí dọn dẹp, sửa chữa trước khi vào ở.
- Pháp lý đã có sổ, cần xác nhận rõ ràng không tranh chấp.
