Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà nguyên căn tại số 572 Điện Biên Phủ, Phường 22, Quận Bình Thạnh có diện tích 50m² (4x12m, nở hậu 4,5m) gồm 1 trệt + 3 lầu (tổng 4 tầng), 4 phòng ngủ, 4 phòng vệ sinh, mặt tiền đường lớn. Giá thuê 30 triệu/tháng tương đương 600.000đ/m²/tháng tính trên diện tích đất, hoặc khoảng 200.000đ/m²/tháng nếu tính trên tổng diện tích sàn xây dựng 250m² (50m² x 5 sàn, 1 trệt + 3 lầu + sân thượng).
So với mặt bằng thuê nhà mặt tiền đường lớn tại Bình Thạnh hiện nay, đặc biệt khu vực Điện Biên Phủ gần trung tâm quận 1, giá này nằm trong khoảng cao cấp, tuy nhiên không quá đắt nếu nhà có nội thất đầy đủ và pháp lý minh bạch.
Về kết cấu, nhà 4 tầng chắc chắn, không phải nhà trọ hay nhà cũ mục nát, nên chi phí duy trì không quá cao. Nếu so sánh với chi phí xây dựng mới (khoảng 6-7 triệu/m² cho nhà thô + hoàn thiện), giá thuê này tương xứng với vị trí mặt tiền, thuận tiện kinh doanh hoặc làm văn phòng.
Tuy nhiên, cần lưu ý nhà có đặc điểm “nhà tóp hậu” và “hẻm xe hơi” — có thể gây hạn chế về không gian phía sau hoặc một phần tiếp cận phương tiện lớn, cần kiểm tra kỹ thực tế.
Nhận xét về giá: Mức giá thuê 30 triệu/tháng là hợp lý cho nhà mặt tiền 4 tầng tại vị trí trung tâm Bình Thạnh, nhưng không quá rẻ để không có rủi ro. Người thuê nên cân nhắc kỹ về công năng sử dụng và đặc điểm hẻm tóp hậu.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền đường lớn: Thuận tiện kinh doanh, văn phòng, dễ tiếp cận và quảng cáo.
- Nhà 4 tầng, 4PN 4WC: Thiết kế phù hợp để ở kết hợp làm việc hoặc cho thuê từng phòng.
- Vị trí trung tâm, gần quận 1: Tiện di chuyển, nhiều tiện ích xung quanh.
- Nhà nở hậu 4,5m: Tăng diện tích sử dụng phía sau, có thể bố trí sân hoặc kho nhỏ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Phù hợp nhất để làm văn phòng công ty hoặc thuê ở kết hợp kinh doanh nhỏ (cafe, showroom, văn phòng đại diện).
– Có thể cho thuê nguyên căn hoặc từng phòng để tối đa hóa dòng tiền.
– Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí mặt tiền và diện tích hạn chế.
– Đầu tư xây lại không cần thiết vì nhà còn mới, kết cấu chắc chắn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Xô Viết Nghệ Tĩnh) | Đối thủ 2 (Đường Ung Văn Khiêm) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 50 (4×12, nở hậu) | 55 (5×11) | 48 (4×12) |
| Số tầng | 4 | 3 | 4 |
| Phòng ngủ | 4 | 3 | 4 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 30 | 25 | 28 |
| Vị trí | Mặt tiền đường lớn, gần trung tâm | Mặt tiền đường lớn, hơi xa trung tâm | Mặt tiền đường lớn, gần trung tâm |
| Tình trạng | Nội thất đầy đủ, sổ hồng rõ ràng | Nội thất cơ bản, sổ hồng | Nội thất đầy đủ, sổ hồng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ phần nở hậu và phần tóp hậu để đảm bảo không bị ảnh hưởng diện tích sử dụng thực tế.
- Xác minh lại tính pháp lý: đã có sổ hồng chính chủ, không tranh chấp.
- Kiểm tra tình trạng nội thất và kết cấu nhà, đặc biệt hệ thống điện nước và phòng vệ sinh.
- Đánh giá độ thông thoáng và tiếng ồn do mặt tiền đường lớn.
- Xem xét hẻm xe hơi có đủ rộng để thuận tiện cho việc di chuyển, giao nhận hàng hóa hay không.
- Đánh giá phong thủy, hướng nhà có phù hợp nhu cầu sử dụng và văn phòng công ty.
