Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền đường Cẩm Bắc 2, Phường Hòa Thọ Đông, Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng có diện tích đất 80m² (5x16m), diện tích sử dụng 240m² trên 3 tầng. Giá thuê 12 triệu/tháng tương đương khoảng 50.000đ/m² sàn/tháng (12 triệu / 240m²). Đây là mức giá thuê nhà mặt tiền 3 tầng có nội thất đầy đủ trong khu vực Cẩm Lệ.
So với mặt bằng giá thuê khu vực Cẩm Lệ hiện nay, nhà mặt tiền 3 tầng có diện tích sử dụng lớn, nội thất hoàn thiện, giá thuê khoảng 12 triệu/tháng là mức giá cơ bản, không quá cao và không quá thấp. Tuy nhiên, điểm trừ lớn là nhà nằm trong hẻm nhưng hẻm xe hơi (khoảng 5m) nên khả năng tiếp cận vẫn ổn.
Nếu tính về giá trị xây dựng mới, chi phí hoàn thiện nhà 3 tầng diện tích 240m² (khoảng 80m²/sàn) với mức 6-7 triệu/m² thì chi phí xây mới từ 1.44 – 1.68 tỷ đồng. Giá thuê 12 triệu/tháng tương đương tỷ suất sinh lời khoảng 0.86%/năm, là mức khá thấp nếu đầu tư mua để cho thuê.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt tiền, giúp dễ dàng nhận diện và thuận tiện kinh doanh hoặc sinh hoạt.
- Có 3 tầng, 3 phòng ngủ, 3 phòng vệ sinh phù hợp gia đình đông người hoặc thuê làm văn phòng.
- Nội thất đầy đủ, khách thuê có thể vào ở ngay mà không phải đầu tư thêm.
- Hẻm xe hơi rộng, thuận tiện cho ô tô ra vào, khác biệt so với nhiều nhà hẻm nhỏ khó đi lại.
- Hướng Đông Bắc là hướng phù hợp, ánh sáng và gió mát, không bị nắng gắt buổi chiều.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với đặc điểm này, căn nhà phù hợp nhất để:
– Ở thực tế cho gia đình đông người hoặc nhóm thuê chung.
– Cho thuê dài hạn dòng tiền ổn định, đặc biệt là nhóm khách công chức hoặc doanh nghiệp nhỏ.
– Ít phù hợp làm kho xưởng do mặt tiền nằm trong hẻm và thiết kế nhà ở.
– Không phù hợp đầu tư xây lại do diện tích đất nhỏ và giá thuê hiện tại không cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Cẩm Lệ, mặt tiền, 3PN) | Đối thủ 2 (Cẩm Lệ, hẻm rộng, 2PN) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 240 m² | 200 m² | 150 m² |
| Giá thuê | 12 triệu/tháng | 13 triệu/tháng | 8 triệu/tháng |
| Vị trí | Mặt tiền hẻm xe hơi 5m | Mặt tiền đường nhựa rộng 8m | Hẻm xe máy nhỏ |
| Số phòng ngủ | 3 | 3 | 2 |
| Nội thất | Đầy đủ | Đầy đủ | Cơ bản |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, đã có sổ rõ ràng.
- Do nhà nằm trong hẻm nên cần kiểm tra khả năng quay đầu xe ô tô, tránh gây bất tiện khi sinh hoạt.
- Kiểm tra hệ thống điện nước và nội thất đã đầy đủ, đảm bảo không phải sửa chữa lớn ngay sau khi thuê.
- Xem xét môi trường xung quanh có phù hợp cho sinh hoạt gia đình (ví dụ: có ồn ào, công trình xây dựng gần đó không).
Nhận xét về giá: Giá thuê 12 triệu/tháng ở mức hợp lý so với diện tích và vị trí, không quá cao so với mặt bằng khu vực. Tuy nhiên, do nhà nằm trong hẻm nên có thể thương lượng giảm giá nhẹ nếu khách thuê là nhóm khách có thiện chí lâu dài. Nếu bạn cần thuê nhà rộng, đầy đủ tiện nghi nhưng không quá đắt, căn này là lựa chọn đáng cân nhắc nhanh. Nếu ưu tiên mặt tiền đường lớn, có thể tìm lựa chọn khác với giá nhỉnh hơn khoảng 1-2 triệu/tháng.
