Thẩm định giá trị thực:
Tài sản là nhà nguyên căn 2 tầng trong hẻm xe hơi tại Trần Văn Đang, P11, Q3 với diện tích đất 60m² (3.3x18m), diện tích sử dụng 120m², gồm 3 phòng ngủ và 3 phòng vệ sinh. Giá thuê nguyên căn là 15 triệu đồng/tháng, tương đương 125.000 đ/m² sử dụng.
Xét về vị trí trung tâm Quận 3, khu vực này có giá thuê nhà nguyên căn thường dao động từ 18-25 triệu/tháng cho diện tích tương tự, nhất là nhà mặt tiền hoặc hẻm xe hơi rộng. Do đây là nhà trong hẻm, diện tích ngang chỉ 3.3m khá nhỏ, nhà nở hậu giúp tăng diện tích sử dụng nhưng vẫn hạn chế về mặt tiền, nên giá thuê 15 triệu là mức hợp lý, không quá cao.
Nhà có 3 phòng ngủ, 3 nhà vệ sinh riêng biệt, phù hợp cho nhóm thuê hoặc gia đình nhiều thành viên. Tình trạng nhà trống, không nội thất nên người thuê phải đầu tư thêm, đây là điểm trừ giảm giá thuê xuống mức hiện tại.
Về kết cấu, nhà 2 tầng trên diện tích đất 60m² là phù hợp, không quá cũ hư hỏng nhưng môi trường trong hẻm có thể gây khó khăn về giao thông và ánh sáng tự nhiên phía trước.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà trong hẻm xe hơi, thuận tiện cho xe tải nhỏ hoặc ô tô con, hiếm trong khu vực nhiều hẻm nhỏ Q3.
- Mỗi phòng có cửa riêng, nhà vệ sinh và bếp riêng biệt, tạo sự riêng tư cao, phù hợp thuê nhóm hoặc phòng trọ cao cấp.
- Hướng Đông đón nắng sáng, không bị nóng buổi chiều, phù hợp khí hậu TP.HCM.
- Khu vực an ninh tốt, có camera và chiếu sáng cả hẻm, đảm bảo an toàn cho người ở.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất cho mục đích ở thực tế hoặc cho thuê từng phòng theo dạng phòng trọ cao cấp. Với cấu trúc 3 phòng ngủ riêng biệt có WC và bếp riêng, có thể khai thác cho thuê từng phòng với giá 5,5 – 6 triệu/tháng/phòng để tăng dòng tiền. Không thích hợp làm kho xưởng do diện tích nhỏ, không phù hợp đầu tư xây dựng lại vì diện tích đất nhỏ, mặt tiền hẹp, chi phí xây dựng mới không tối ưu.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 200 Trần Văn Đang) | Đối thủ 2 (Nguyễn Đình Chiểu, Q3) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 60 | 55 | 65 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 120 | 110 | 130 |
| Loại nhà | Nhà trong hẻm xe hơi | Nhà trong hẻm nhỏ xe máy | Nhà mặt tiền hẻm xe hơi |
| Giá thuê (triệu đồng/tháng) | 15 | 12 | 20 |
| Số phòng ngủ | 3 | 2 | 4 |
| Tiện ích | Đầy đủ, riêng biệt từng phòng | Cơ bản, chung WC | Đầy đủ, nội thất cao cấp |
| Hướng | Đông | Nam | Tây |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hệ thống điện nước trong nhà do nhà cũ, có thể cần sửa chữa hoặc nâng cấp.
- Xác minh pháp lý sổ đỏ, đảm bảo hẻm đã được công nhận xe hơi đi lại hợp pháp.
- Kiểm tra độ an toàn hẻm về phòng cháy chữa cháy và khả năng quay đầu xe.
- Khảo sát thực tế ánh sáng và thông gió vì nhà hẹp ngang, có thể thiếu sáng hoặc bí bách phía trong.
- Đánh giá hiện trạng nhà có thể cần sửa chữa nhỏ để tăng tính thẩm mỹ và tiện nghi cho thuê.
Nhận xét về giá: Giá thuê 15 triệu/tháng cho nguyên căn nhà 2 tầng, 3 phòng ngủ tại khu vực trung tâm Quận 3 trong hẻm xe hơi là mức hợp lý, không bị đội giá quá cao. Tuy nhiên, do nhà chưa có nội thất, diện tích ngang nhỏ và trong hẻm, người thuê nên thương lượng giảm nhẹ để bù trừ chi phí đầu tư nội thất và các rủi ro nhỏ về hẻm.
