Thẩm định giá trị thực:
Nhà nguyên căn 1 tầng với diện tích sử dụng 140m², diện tích đất 200m², mặt tiền 5m, chiều dài 40m, tọa lạc tại hẻm ô tô K110, Mẹ Suốt, P. Hòa Khánh Nam, Quận Liên Chiểu, Đà Nẵng. Giá thuê đề xuất 4 triệu đồng/tháng (cọc 12 triệu). Tính ra đơn giá thuê khoảng 28.571 đồng/m² sử dụng/tháng, mức giá này khá hợp lý và thấp hơn trung bình thị trường cho thuê nhà nguyên căn cùng phân khúc hẻm ô tô khu vực Liên Chiểu (thường khoảng 5-6 triệu/tháng cho nhà diện tích từ 80-120m²).
Nhà 1 tầng, diện tích đất lớn, có sân rộng để xe ô tô, hẻm rộng cho xe hơi ra vào thuận tiện. Nhà đã có sổ đỏ, pháp lý rõ ràng, không phải nhà nát hay đất trống. Giá thuê 4 triệu/tháng là mức giá tốt, phù hợp với nhà cấp 4, không quá mới hoặc cao cấp.
Nhận xét về giá: Giá thuê 4 triệu/tháng là mức giá hợp lý, không bị cao ngất ngưởng so với mặt bằng khu vực. Khách thuê có thể yên tâm về mức độ cạnh tranh.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi ra vào thoải mái, rất hiếm nhà trong khu vực hẻm được xe hơi ra vào thuận tiện.
- Sân rộng phía trước đủ để xe ô tô, điểm cộng lớn cho các gia đình có xe hơi – thường hiếm nhà có sân rộng như vậy trong khu vực.
- Diện tích đất 200m² khá rộng so với nhà 1 tầng, dễ dàng cải tạo thêm nếu cần.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để ở thực tế cho gia đình đông người cần không gian rộng, có chỗ để ô tô và sân chơi. Cũng thích hợp cho thuê dài hạn cho khách hàng gia đình hoặc nhóm người làm việc ổn định tại khu công nghiệp Liên Chiểu hoặc sinh viên cao đẳng, đại học gần đó.
Do nhà 1 tầng, kết cấu cơ bản nên không phù hợp để xây mới cao tầng hoặc cải tạo lớn. Đầu tư xây lại có thể không hiệu quả do nằm trong hẻm, khó xin phép xây dựng cao tầng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 100 K110, Liên Chiểu) | Đối thủ 2 (Nhà hẻm 8m, P. Hòa Khánh Nam) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 140 m² | 120 m² | 130 m² |
| Diện tích đất | 200 m² | 150 m² | 180 m² |
| Mặt tiền | 5 m | 4,5 m | 5 m |
| Hẻm xe hơi | Có (rộng, ô tô ra vào thoải mái) | Có (nhưng hẻm nhỏ hơn, khó quay đầu xe) | Có (hẻm 8m ổn, ô tô ra vào) |
| Số phòng ngủ | 2 | 2 | 3 |
| Giá thuê | 4 triệu/tháng | 4.5 triệu/tháng | 5 triệu/tháng |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ trạng thái nhà: vì là nhà 1 tầng cũ, cần kiểm tra thấm dột, hệ thống điện nước, móng nhà có ổn định không.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý sổ đỏ chính chủ, không vướng quy hoạch hay tranh chấp.
- Kiểm tra hẻm thực tế có thực sự rộng cho ô tô ra vào và quay đầu xe thuận tiện.
- Xem xét phong thủy, hướng nhà có phù hợp với gia đình hay không (hướng nhà không được cung cấp, cần hỏi thêm).
- Kiểm tra nội thất và trang thiết bị có cần sửa chữa nhiều không để dự trù chi phí đầu tư ban đầu.
