Thẩm định giá trị thực:
Diện tích 4x25m (100m²), nhà 1 trệt 2 lầu, tổng diện tích sàn khoảng 300m² (ước tính mỗi tầng ~100m²). Giá thuê 20 triệu/tháng tương đương ~200.000 VNĐ/m²/tháng diện tích mặt bằng tầng trệt, hoặc ~66.700 VNĐ/m²/tháng nếu tính trên tổng diện tích sàn. Đây là mức giá thuê khá phổ biến cho mặt bằng thương mại ở khu vực Tân Phú, đặc biệt trên đường Lê Trọng Tấn, một tuyến đường chính với mật độ dân cư đông đúc.
Nếu so sánh với chi phí xây dựng nhà mới hiện nay (khoảng 6-7 triệu/m² hoàn thiện), giá thuê này cho thấy chủ nhà đang định giá hợp lý để bù đắp vốn đầu tư và chi phí bảo trì, đặc biệt khi nhà còn mới và kết cấu 3 tầng khá kiên cố.
Nhận xét về giá: Giá thuê 20 triệu/tháng là mức giá hợp lý, không quá cao so với mặt bằng chung khu vực, tuy nhiên vẫn có thể thương lượng nhẹ nếu thuê dài hạn hoặc thanh toán trước.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 4m trên đường chính Lê Trọng Tấn, thuận tiện kinh doanh, dễ nhận diện thương hiệu.
- Nhà mới, 3 tầng, kết cấu chắc chắn, phù hợp nhiều mô hình kinh doanh như văn phòng, spa, nhà thuốc.
- Khu vực đông đúc, tập trung nhiều quán ăn và cafe nên dễ thu hút khách hàng đi bộ hoặc qua lại.
- Đã có sổ rõ ràng, đảm bảo pháp lý minh bạch, an tâm khi thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn mặt bằng này rất phù hợp cho thuê làm văn phòng hoặc spa – mô hình kinh doanh dịch vụ cao cấp tận dụng được vị trí đẹp và không gian 3 tầng. Ngoài ra, có thể tận dụng tầng trệt làm cửa hàng bán lẻ hoặc showroom nhỏ, các tầng trên làm văn phòng hoặc kho chứa. Với khu vực đông dân cư và nhiều dịch vụ ăn uống, nhà thuốc, spa sẽ có lượng khách ổn định.
Nếu chủ thuê có nhu cầu dài hạn, có thể đầu tư thêm nội thất để nâng cao giá trị khai thác.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (đường Lê Trọng Tấn, Tân Phú) | Đối thủ 2 (đường Tân Kỳ Tân Quý, Tân Phú) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 100m² (3 tầng) | 80m² (2 tầng) | 110m² (1 trệt) |
| Giá thuê | 20 triệu/tháng | 18 triệu/tháng | 15 triệu/tháng |
| Vị trí | MT đường chính Lê Trọng Tấn | Hẻm lớn Lê Trọng Tấn | MT đường Tân Kỳ Tân Quý |
| Kết cấu | 1 trệt + 2 lầu, nhà mới | 1 trệt + 1 lầu, nhà cũ | 1 trệt, nhà mới |
| Phù hợp | Văn phòng, spa, kinh doanh đa dạng | Văn phòng nhỏ, kho | Showroom, cửa hàng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý (đã có sổ, nhưng cần xác nhận hiện trạng và quyền sử dụng rõ ràng).
- Kiểm tra hệ thống điện nước, điều hòa, thang máy (nếu có) để đảm bảo vận hành tốt cho văn phòng hoặc spa.
- Kiểm tra độ an toàn của cầu thang, phòng cháy chữa cháy theo quy định.
- Xem xét khả năng quay đầu xe và đỗ xe trong khu vực, tránh ảnh hưởng lưu thông.
- Đánh giá mức độ ồn ào từ các quán ăn, cafe liền kề có thể ảnh hưởng đến một số loại hình kinh doanh.
