Check giá "Nhà ở CHÍNH CHỦ có thêm 8 Phòng trọ cho thuê thu nhập ổn định"

Thẩm định giá trị thực:

Tài sản là nhà 3 tầng (trệt, lửng, 2 lầu) với tổng diện tích sử dụng 249 m² trên diện tích đất 100 m², tọa lạc tại đường Lê Đình Cẩn, Quận Bình Tân. Giá chào bán 6,199 tỷ đồng, tương đương 61,99 triệu/m² đất và khoảng 24,9 triệu/m² diện tích sử dụng. Với nhà xây dựng 3 tầng, hoàn thiện cơ bản, giá xây dựng mới hiện nay dao động khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tức chi phí xây dựng mới toàn bộ khoảng 1,5 – 1,75 tỷ đồng, chưa kể chi phí đất và hoàn công pháp lý.
Tuy nhiên, nhà chưa hoàn công, điều này là điểm trừ lớn về mặt pháp lý và có thể khiến người mua gặp khó khăn trong việc vay ngân hàng hoặc chuyển nhượng sau này. Về mặt diện tích đất 100 m² với mặt tiền 4,72 m và chiều dài 22 m là khá dài và hẹp. Giá đất khu vực Bình Tân hiện dao động 50-65 triệu/m² tùy mặt tiền và hẻm, nên giá chào bán này ở mức cao nhưng không quá đột biến.
Nhà có 8 phòng trọ riêng biệt + 4 phòng ngủ trong phần nhà chính, tổng số phòng ngủ nhiều hơn 10, đủ tiềm năng cho thuê tạo dòng tiền ổn định khoảng 13-15 triệu/tháng. Tuy nhiên, phần diện tích sử dụng lớn nhưng mặt tiền hẻm nhỏ (nhà ngõ, hẻm) nên khó tăng giá đất trong tương lai gần.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

– Ưu điểm: Nhà có kết cấu 3 tầng với 4 phòng ngủ + 8 phòng trọ cho thuê riêng, có lối đi riêng và hệ thống camera an ninh, tạo dòng tiền ổn định và khả năng khai thác tốt.
– Vị trí tại đường Lê Đình Cẩn, một trục đường khá sầm uất trong Bình Tân, tuy nhiên nhà nằm trong hẻm, có thể gây hạn chế giao thông.
– Hướng Đông Bắc phù hợp với nhiều gia chủ, không bị lỗi phong thủy lớn.
– Sổ hồng hiện có nhưng nhà chưa hoàn công, cần hoàn thiện thủ tục này để tránh rủi ro.
– Nhà có chiều dài 22 m là điểm độc đáo so với các căn nhà khu vực thường chỉ từ 12-15 m, tạo thêm không gian sử dụng hoặc phát triển thêm.
– Tình trạng hoàn thiện cơ bản giúp người mua có thể cải tạo theo nhu cầu riêng.

Kịch bản khai thác tối ưu:

– Phù hợp nhất để vừa ở thực kết hợp cho thuê phòng trọ, tạo dòng tiền ổn định (13-15 triệu/tháng).
– Có thể đầu tư hoàn công và cải tạo lại để tăng giá trị tài sản, đặc biệt nếu cải tạo nội thất và tối ưu phòng trọ.
– Nếu đầu tư xây mới sẽ tốn chi phí lớn, do diện tích mặt tiền hẹp, không phù hợp xây căn hộ cao tầng thương mại.
– Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí hẻm nhỏ và khu dân cư đông đúc.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý liên quan đến việc hoàn công nhà để đảm bảo không có vướng mắc pháp lý.
• Đánh giá hiện trạng nhà, kiểm tra hệ thống điện nước, thấm dột do nhà đã sử dụng lâu.
• Xem xét khả năng quay đầu xe trong hẻm nhỏ, dễ gây bất tiện cho khách thuê hoặc sinh hoạt.
• Kiểm tra quy hoạch khu vực quanh đường Lê Đình Cẩn xem có kế hoạch mở rộng đường hay nâng cấp hạ tầng không, ảnh hưởng đến giá trị dài hạn.
• Kiểm tra hợp đồng cho thuê hiện tại và khả năng duy trì dòng tiền ổn định.

Nhận xét giá: Mức giá 6,199 tỷ cho căn nhà diện tích đất 100 m² tại Bình Tân, với kết cấu 3 tầng, 4PN + 8 phòng trọ, là mức giá cao so với mặt bằng chung khu vực. Tuy nhiên, nhà chưa hoàn công là điểm trừ lớn, khiến giá trị thực tế giảm đáng kể do rủi ro pháp lý và chi phí hoàn công phát sinh. Nếu người bán đồng ý thương lượng giảm giá khoảng 5-10% để bù lại chi phí hoàn công và rủi ro thì đây có thể là tài sản đáng cân nhắc để đầu tư cho thuê kết hợp ở thực. Nếu không, người mua nên thận trọng, tránh xuống tiền vội vì chi phí phát sinh có thể lớn và thanh khoản khó khăn do nhà trong hẻm nhỏ.