Thẩm định giá trị thực:
– Diện tích đất 75 m², diện tích sử dụng 110 m² (có thể bao gồm phần xây dựng tầng lửng hoặc sân trước/sân sau).
– Giá chào bán 4,57 tỷ tương đương ~60,93 triệu/m² sử dụng.
– Nhà cấp 4 kiên cố, không phải nhà cao tầng. Nếu tính chi phí xây dựng mới nhà 1 trệt 2 lầu, chi phí thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m², thì giá xây mới khoảng 660-770 triệu cho 110 m² sàn. Như vậy, giá đất và vị trí đã chiếm phần lớn giá trị.
– Vị trí thuộc phường Linh Trung, Thành phố Thủ Đức, khu vực đang phát triển với hạ tầng giao thông được cải thiện (gần đường số 8, 10, Quốc lộ 1K, Cầu vượt Linh Xuân, Phạm Văn Đồng).
– Với mức giá 60,93 triệu/m² đất trong khu vực Thủ Đức hiện nay là mức khá cao, tương đương các khu vực trung tâm hoặc mặt tiền đường lớn. Nhà trong hẻm xe hơi 12m khá thuận tiện nhưng không phải mặt tiền nên giá không thể đẩy lên mức mặt tiền.
Nhận xét về giá: Giá này đang ở nhóm cao so với nhà cấp 4 trong hẻm tại Linh Trung, có thể bị “hơi ngáo giá” khoảng 10-15% so với giá trị thực nếu xét nhà cũ và vị trí hẻm, chưa phải mặt tiền.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm rộng 12m, hỗ trợ xe hơi vào thoải mái, thuận tiện di chuyển ra các trục đường lớn.
- Đất ngang 5m, chiều dài 12m khá vuông vức, thuận tiện xây dựng, nâng tầng hoặc tách thửa.
- Vị trí gần nhiều tuyến giao thông trọng điểm như Quốc lộ 1K, Phạm Văn Đồng, cầu vượt Linh Xuân giúp di chuyển nhanh về sân bay, trung tâm TP.
- Đã có sổ đỏ, pháp lý rõ ràng, giảm thiểu rủi ro.
- Nhà hiện trạng cấp 4 kiên cố phù hợp ở tạm hoặc cải tạo lại theo ý muốn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Phù hợp nhất để đầu tư xây lại nhà mới hoặc xây nhà trọ cho thuê dài hạn do vị trí tốt, hẻm rộng, gần các khu công nghiệp và trung tâm hành chính.
– Ở thực cũng ổn nhưng với mức giá cao này, nếu mua để ở cần tính toán chi phí cải tạo và nâng cấp nhà.
– Khó phù hợp làm kho xưởng do nằm trong khu dân cư, hẻm nhỏ không thuận tiện xe tải lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường số 10, Linh Trung) |
Đối thủ 2 (Đường số 6, Linh Trung) |
|---|---|---|---|
| Loại nhà | Nhà cấp 4, hẻm xe hơi 12m | Nhà 1 trệt 1 lầu, hẻm 8m | Nhà nát, hẻm xe máy |
| Diện tích đất (m²) | 75 | 70 | 80 |
| Giá bán (tỷ) | 4,57 | 3,9 | 3,2 |
| Giá/m² đất (triệu) | 60,93 | 55,7 | 40 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Chưa rõ ràng |
| Tiện ích | Gần Quốc lộ 1K, xe hơi ra vào | Gần đường lớn, hẻm nhỏ hơn | Hẻm nhỏ, giao thông khó khăn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà cấp 4, xem có thấm dột, nứt tường hoặc hư hỏng nền không.
- Khảo sát quy hoạch xung quanh có dự án hay giải tỏa nào không ảnh hưởng đến tài sản.
- Kiểm tra khả năng cấp phép xây dựng nâng tầng hoặc sửa chữa cải tạo.
- Kiểm tra hẻm có bị giới hạn chiều cao, quy định phòng cháy chữa cháy hay không.
- Đánh giá phong thủy nhà (hướng, ánh sáng) có phù hợp với người mua không.
