Nhận xét về mức giá 5,95 tỷ đồng cho nhà tại Phan Huy Ích, P.14, Gò Vấp
Mức giá 5,95 tỷ đồng cho căn nhà diện tích đất 44 m² (3,7m x 12m), diện tích sử dụng 85 m², giá khoảng 135 triệu đồng/m² đất là ở mức cao so với mặt bằng chung khu vực Gò Vấp, đặc biệt trong hẻm xe hơi.
Căn nhà có 2 tầng, 3 phòng ngủ, 3 toilet, nội thất cao cấp, hoàn công đầy đủ và hẻm rộng 5m có thể đậu xe hơi, vị trí gần Emart Phan Huy Ích là điểm cộng lớn về tiện ích và giao thông. Tuy nhiên, chiều ngang chỉ 3.7m khá nhỏ, hạn chế không gian sử dụng và có thể ảnh hưởng đến giá trị so với các căn cùng khu vực có mặt tiền rộng hơn.
Phân tích so sánh giá trong khu vực
| Bất động sản | Diện tích đất (m²) | Chiều ngang (m) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² đất (triệu đồng) | Vị trí & đặc điểm |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà hẻm xe hơi Phan Huy Ích, Gò Vấp (bản tin) | 44 | 3.7 | 5,95 | 135.23 | 2 tầng, nội thất cao cấp, gần Emart, hẻm 5m xe hơi |
| Nhà hẻm xe hơi Phan Huy Ích, Gò Vấp (tham khảo 2023) | 50 | 4.5 | 5,2 | 104 | 2 tầng, nội thất cơ bản, hẻm xe hơi 4m |
| Nhà mặt tiền đường Phan Huy Ích, Gò Vấp | 60 | 5 | 7,8 | 130 | Mặt tiền, 2 tầng, gần trung tâm, tiện ích cao |
| Nhà hẻm nhỏ Phan Huy Ích, Gò Vấp | 40 | 3.5 | 4,5 | 112.5 | 1 tầng, nội thất cơ bản, hẻm 3m |
Nhận định và đề xuất giá hợp lý
Dựa trên bảng so sánh, giá 5,95 tỷ đồng cho diện tích đất 44 m² với mặt tiền tương đối nhỏ 3.7m là mức giá khá cao, vượt mức giá trung bình khoảng 104-130 triệu/m² đất trong khu vực tương đương. Tuy nhiên, việc có nội thất cao cấp, hẻm xe hơi rộng 5m và vị trí gần Emart cũng giúp tăng giá trị bất động sản này.
Nếu mua để ở và đánh giá cao tiện ích xung quanh, khách hàng có thể xem mức giá này là chấp nhận được. Nhưng nếu đầu tư thì cần thương lượng giảm giá để đảm bảo biên lợi nhuận hợp lý.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 5.2 – 5.5 tỷ đồng để phù hợp với mặt bằng chung cũng như giới hạn về diện tích ngang và tạo điều kiện tốt hơn cho người mua. Đây là mức giá sát với giá thị trường, vẫn đảm bảo lợi nhuận cho chủ nhà nhưng không bị định giá quá cao khi so sánh với các căn tương tự.
Chiến thuật thương lượng với chủ nhà
- Nhấn mạnh việc diện tích ngang 3.7m nhỏ hơn nhiều căn tương tự cùng khu vực nên giá cần điều chỉnh cho phù hợp.
- So sánh với các căn nhà gần đó có diện tích đất và mặt tiền rộng hơn nhưng giá bán thấp hơn (ví dụ căn 50m² ngang 4.5m giá 5,2 tỷ).
- Đề cập đến vai trò của nội thất cao cấp và hệ thống điện thông minh để làm yếu tố cộng thêm, từ đó thỏa thuận giá trong khoảng 5.2 – 5.5 tỷ đồng.
- Các yếu tố pháp lý và tiện ích xung quanh đã được đảm bảo, nên việc điều chỉnh giá không làm giảm giá trị thực của căn nhà.
Như vậy, nếu chủ nhà đồng ý mức giá trong khoảng đề xuất thì người mua sẽ có được bất động sản giá trị, cùng lúc chủ nhà vẫn bán được với mức giá hợp lý, không bị thua thiệt so với thị trường.
