Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà phố 3 tầng trên đường Cao Xuân Huy, Quận Cẩm Lệ, diện tích đất 77.9 m², mặt tiền 4.5 m, có giá bán 10.8 tỷ tương đương 138,64 triệu/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực, đặc biệt với nhà cũ xây sẵn.
Xét về kết cấu, nhà đã hoàn thiện, nội thất cao cấp, 5 phòng ngủ, 4 phòng vệ sinh, phù hợp gia đình đông người. Với tổng sàn xây dựng khoảng 3 tầng x 77.9 m² ≈ 234 m², giá xây mới thô + hoàn thiện dao động 6-7 triệu/m² tương đương 1.4-1.6 tỷ. Giá bán hiện tại gấp hơn 6 lần chi phí xây dựng mới, nghĩa là đất và vị trí đang là yếu tố quyết định giá.
Mặt bằng đất 4.5 m x 17.3 m (ước tính) là khá nhỏ, đồng nghĩa mật độ xây dựng hạn chế, ít có khả năng mở rộng. Vị trí trên trục Cao Xuân Huy gần các tuyến đường lớn và tiện ích, có lợi thế kết nối nhưng chưa phải mặt đường chính lớn.
Nhận xét giá: Giá 138.64 triệu/m² là mức giá cao, gần như đang ở mức giá đất mặt tiền các tuyến đường chính tại Cẩm Lệ hoặc trung tâm Đà Nẵng. Khách mua cần cân nhắc kỹ về tính thanh khoản và khả năng tăng giá trong tương lai. Khuyến nghị xem xét kỹ pháp lý, giấy phép xây dựng và so sánh với các căn tương tự trong khu vực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt phố, mặt tiền rộng 4.5 m, thuận tiện kinh doanh nhỏ hoặc để xe.
- Kết cấu 3 tầng kiên cố, nội thất cao cấp, dọn vào ở ngay, không phải cải tạo nhiều.
- Vị trí gần các trục đường lớn Xô Viết Nghệ Tĩnh, Hà Huy Giáp, 30/4, thuận tiện di chuyển đến trung tâm, sân bay.
- Hẻm lớn, không sâu, không bị kẹt xe hay khó quay đầu.
- Đặc biệt phù hợp cho gia đình cần nhiều phòng ngủ và yêu cầu không gian sống thoáng đãng với sân thượng riêng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này thích hợp nhất để ở thực tế lâu dài hoặc cho thuê dòng tiền cao cấp do số lượng phòng ngủ và tiện nghi đầy đủ.
Đầu tư xây lại không quá lợi thế do diện tích đất hạn chế, không thể nâng tầng nhiều hơn nữa, và giá đất đã khá cao. Nếu mua để làm kho xưởng hay nhà trọ thì không phù hợp vì vị trí và thiết kế nhà không tối ưu cho mục đích đó.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Xô Viết Nghệ Tĩnh) | Đối thủ 2 (Đường Hà Huy Giáp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 77.9 | 80 | 90 |
| Mặt tiền (m) | 4.5 | 5 | 4.8 |
| Số tầng | 3 | 3 | 4 |
| Giá bán (tỷ) | 10.8 | 11.5 | 12.0 |
| Giá/m² (triệu) | 138.64 | 143.75 | 133.33 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tiện ích xung quanh | Chợ, trường, bệnh viện | Chợ, trường, bệnh viện | Chợ, trường, bệnh viện |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ đỏ, đặc biệt phần diện tích đất có đúng như công bố không, có tranh chấp không.
- Đánh giá lại tình trạng xây dựng thực tế, kiểm tra kết cấu chịu lực, thấm dột, nội thất có đúng chuẩn cao cấp như quảng cáo không.
- Xem xét quy hoạch khu vực trong tương lai, đặc biệt khả năng mở rộng, nâng tầng hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
- Kiểm tra hạ tầng xung quanh như hẻm, đường nội bộ, tình trạng ngập úng vào mùa mưa.
- Đánh giá phong thủy căn nhà (hướng nhà, ánh sáng, không gian sân thượng) nếu chủ đầu tư quan tâm.
