Phân tích mức giá 11,5 tỷ cho nhà đường Phan Huy Ích, Quận Tân Bình
Với căn nhà có diện tích 60 m² (4m x 15m), vị trí tại đường Phan Huy Ích, Phường 15, Quận Tân Bình, Tp Hồ Chí Minh, giá chào bán 11,5 tỷ đồng tương đương 191,67 triệu đồng/m². Nhà thuộc loại hình nhà ngõ, hẻm xe hơi, có 4 phòng ngủ, 1 trệt 3 lầu và sân thượng trước sau, đầy đủ nội thất cao cấp và thang máy, đã có sổ đỏ pháp lý rõ ràng.
So sánh giá thị trường khu vực Quận Tân Bình
| Địa điểm | Loại hình nhà | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng/m²) | Đặc điểm nổi bật | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Phan Huy Ích, P15, Tân Bình | Nhà hẻm xe hơi, 4PN, thang máy | 60 | 11,5 | 191,7 | Full nội thất, trệt + 3 lầu, sân thượng trước sau | 2024 Q2 |
| Phan Huy Ích, P15, Tân Bình | Nhà hẻm xe hơi, 3PN, không thang máy | 55 | 9,2 | 167,3 | 3 lầu, sân thượng, nội thất cơ bản | 2024 Q1 |
| Trường Chinh, Tân Bình | Nhà phố hẻm ô tô, 4PN | 60 | 10,0 | 166,7 | Không thang máy, nội thất trung bình | 2024 Q2 |
| Cộng Hòa, Tân Bình | Nhà phố hẻm xe hơi, 4PN | 65 | 11,0 | 169,2 | 3 lầu, không thang máy, nội thất cao cấp | 2024 Q1 |
Nhận định về mức giá
Giá 11,5 tỷ đồng cho căn nhà có thang máy, nội thất cao cấp, vị trí hẻm xe tải 30m, diện tích 60 m² là mức giá có phần cao so với mặt bằng chung trong khu vực Quận Tân Bình. Các căn nhà tương tự, không có thang máy hoặc nội thất không cao cấp đang được giao dịch trong khoảng từ 9 – 11 tỷ đồng, tương đương 166 – 170 triệu/m².
Tuy nhiên, điểm cộng lớn là thang máy và nội thất full cao cấp, sân thượng trước sau, vị trí hẻm rộng xe tải vào được, điều này giúp gia tăng giá trị và sự tiện nghi cho căn nhà. Do đó, mức giá 191,7 triệu/m² có thể chấp nhận được trong trường hợp người mua đánh giá cao tiện ích và chất lượng xây dựng, cũng như vị trí thuận tiện giao thông và sinh hoạt.
Đề xuất giá và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích trên, mức giá hợp lý hơn để thương lượng là khoảng 10,5 – 11 tỷ đồng, tương đương 175 – 183 triệu/m². Đây là mức giá vừa phải, cân đối giữa tiện nghi, vị trí và mặt bằng chung thị trường.
Để thuyết phục chủ nhà chấp nhận mức giá này, người mua có thể đưa ra các lập luận sau:
- Tham khảo giá các căn tương tự cùng khu vực không có thang máy hoặc nội thất cao cấp, đang được giao dịch với giá thấp hơn đáng kể.
- Lưu ý rằng thị trường đang có xu hướng điều chỉnh nhẹ về giá do thanh khoản chậm và nhiều sản phẩm cùng phân khúc.
- Nêu rõ thiện chí mua nhanh, thanh toán nhanh để giúp chủ nhà giảm bớt thời gian chào bán, tránh chi phí phát sinh.
- Đề cập đến chi phí bảo trì, vận hành thang máy và khả năng sử dụng diện tích thực tế để làm cơ sở cân nhắc điều chỉnh giá.
Kết luận, nếu người mua ưu tiên sự tiện nghi, vị trí giao thông và chất lượng xây dựng, mức giá 11,5 tỷ có thể cân nhắc. Tuy nhiên, với những khách hàng nhạy cảm về giá, việc thương lượng hạ khoảng 500 triệu đến 1 tỷ đồng là hợp lý và có cơ sở.
