Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất 64m² và diện tích sử dụng 130m², với mức giá 4,379 tỷ đồng tương đương 68,42 triệu đồng/m² sử dụng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung tại Quận Bình Thủy, TP. Cần Thơ, nơi mà giá nhà phố mới xây thường dao động khoảng 40-55 triệu/m² tùy vị trí và tiện ích.
Nhà xây mới 1 tầng, kiến trúc hiện đại với 3 phòng ngủ, 3 WC, nội thất cao cấp và ôtô đậu trong nhà là lợi thế nhưng cũng nên lưu ý rằng chi phí xây dựng hoàn thiện nhà phố 1 tầng (khoảng 6-7 triệu/m²) cho 130m² chỉ vào khoảng 780-910 triệu đồng. Phần còn lại chủ yếu là giá đất và giá trị vị trí.
Vị trí: Đường Tô Vĩnh Diện, Phường Long Tuyền, Quận Bình Thủy, khu đô thị có lộ giới 13m, gần các tiện ích như bệnh viện, trường đại học, FPT,… Tuy nhiên mặt tiền chỉ 4m khá hẹp, dễ gây hạn chế trong việc mở rộng hoặc kinh doanh.
Nhận xét về giá: Giá này đang bị đẩy lên khoảng 25-40% so với mặt bằng khu vực do nhà mới xây và nội thất cao cấp, tuy nhiên chưa có yếu tố đặc biệt quá vượt trội về vị trí hoặc diện tích để biện minh hoàn toàn cho mức giá này. Người mua cần thương lượng giảm giá hoặc yêu cầu chủ nhà hỗ trợ thêm chính sách thanh toán.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà xây mới, nội thất cao cấp, không cần sửa chữa ngay, phù hợp với khách mua ở thực muốn dọn vào ở liền.
- Ô tô đậu trong nhà, hiếm có ở khu vực với mặt tiền 4m, tạo sự tiện nghi tối đa.
- Hướng Đông Nam đón gió mát, hợp phong thủy, ít chịu ảnh hưởng nắng gắt buổi chiều.
- Vị trí gần bệnh viện Nhi Đồng, trường ĐH Nam Cần Thơ, và trường FPT, tiện cho gia đình có con nhỏ hoặc các chuyên gia, sinh viên thuê.
Tuy nhiên, chiều ngang chỉ 4m và nhà 1 tầng nên hạn chế phát triển thêm tầng hoặc mở rộng kinh doanh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
- Ở thực tế: Phù hợp với gia đình nhỏ 3-4 người, cần không gian sống hiện đại, đầy đủ tiện nghi, an ninh tốt.
- Cho thuê dòng tiền: Có thể cho thuê dài hạn với đối tượng sinh viên, nhân viên bệnh viện, hoặc gia đình nhỏ, giá thuê dự kiến khoảng 10-12 triệu/tháng.
- Đầu tư xây lại: Không khả thi do diện tích đất nhỏ và chỉ có 1 mặt tiền 4m hạn chế xây cao tầng hoặc chia lô nhỏ.
- Làm kho xưởng: Không phù hợp do khu vực dân cư đông đúc, nhà mới và thiết kế nhà ở.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường 3/2, Quận Bình Thủy) | Đối thủ 2 (Đường Lê Hồng Phong, Quận Bình Thủy) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 64 | 70 | 60 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 130 | 120 | 125 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 4,379 | 3,5 | 3,8 |
| Giá/m² sử dụng (triệu đồng) | 68,42 | 29,17 | 30,4 |
| Số tầng | 1 | 1-2 | 2 |
| Hướng nhà | Đông Nam | Đông Bắc | Tây Nam |
| Tiện ích xung quanh | Bệnh viện, trường ĐH, FPT | Chợ, trường học cấp 1,2 | Trung tâm hành chính quận |
| Nội thất | Cao cấp, mới xây | Trung bình, nhà cũ | Khá, mới sửa chữa |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ sổ hồng, thổ cư và hoàn công đảm bảo không bị tranh chấp hoặc quy hoạch treo.
- Do nhà chỉ có 1 tầng, cần đánh giá khả năng chống thấm, nền móng và kết cấu để đảm bảo nhà bền lâu.
- Xác minh thực trạng nội thất cao cấp có đúng như quảng cáo, tránh phát sinh chi phí sửa chữa.
- Do mặt tiền nhỏ 4m, kiểm tra quy hoạch có cho phép xây dựng nâng tầng hoặc mở rộng trong tương lai không.
- Kiểm tra lưu thông ô tô ra vào đảm bảo không bị cấm đậu hoặc bị giới hạn giờ giấc.
