Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất 46 m² (4.1m x 11m), tổng diện tích xây dựng 4 tầng (1 trệt + 2 lầu + sân thượng). Tính tổng diện tích sử dụng khoảng 160-170 m² sàn (ước chừng 40-43 m²/sàn). Với giá bán 8,9 tỷ đồng, ta có đơn giá khoảng:
8,900 triệu / 46 m² = 193,48 triệu/m² đất hoặc nếu tính trên diện tích sàn xây dựng, giá khoảng 52-55 triệu/m² sàn.
So với thị trường nhà phố Tân Phú khu vực Trần Thủ Độ, giá đất mặt tiền kinh doanh dao động từ 150-180 triệu/m², nhà xây mới hoàn chỉnh thường có giá khoảng 45-55 triệu/m² sàn tùy vị trí và tiện ích. Nhà này xây 4 tầng BTCT chắc chắn, mới hoàn thiện, thiết kế hiện đại, nên giá khoảng 8,9 tỷ là cao nhưng chưa đến mức quá ngáo giá.
Cân nhắc chi phí xây dựng mới khoảng 6-7 triệu/m² sàn thì nhà mới xây có giá trị sử dụng thực tế vẫn hợp lý, tuy nhiên do diện tích hơi nhỏ và mặt tiền chỉ 4.1m, nên khả năng tăng giá đất trong tương lai sẽ không mạnh bằng các tuyến đường lớn hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền kinh doanh rộng 4.1m, vừa đủ để kinh doanh nhỏ hoặc mở cửa hàng, có hẻm sau giúp nhà rất thoáng, sáng, tránh bí bách thường gặp ở nhà phố Tân Phú.
- Đường trước nhà rộng 10m có lề, xe hơi ra vào thuận tiện, phù hợp cho cả ở và kinh doanh.
- Nhà mới hoàn thiện, nội thất cơ bản đi kèm, không cần sửa chữa, tiết kiệm thời gian và chi phí.
- Vị trí gần chợ, trường học, khu dân trí cao, sát nhiều trục đường lớn giúp tiện đi lại và khai thác đa dạng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp nhất cho:
- Ở thực tế: không cần sửa chữa, rộng rãi 3PN, sân thượng thoáng mát, phù hợp gia đình 3-4 người.
- Kinh doanh hoặc cho thuê văn phòng nhỏ: mặt tiền đẹp, đường rộng, hẻm sau thoáng rất thuận tiện cho khách ra vào.
- Đầu tư xây mới: nếu muốn tối ưu diện tích hoặc nâng tầng thêm, nhưng chi phí xây lại khá cao, cần tính toán kỹ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Sơn) | Đối thủ 2 (Đường Văn Cao) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 46 m² (4.1x11m) | 50 m² (4×12.5m) | 45 m² (4×11.3m) |
| Giá bán | 8.9 tỷ (193 triệu/m² đất) | 9.1 tỷ (182 triệu/m² đất) | 8.5 tỷ (189 triệu/m² đất) |
| Kết cấu | 4 tầng BTCT mới | 3 tầng, cần sửa | 4 tầng mới, thiết kế cũ hơn |
| Hẻm/đường | Đường 10m + hẻm sau thoáng | Đường 8m, không hẻm sau | Đường 12m, mặt tiền lớn hơn |
| Tiện ích xung quanh | Gần chợ, trường học, dân trí cao | Gần trung tâm thương mại | Gần công viên, trường học |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, sổ đỏ đã rõ ràng, không tranh chấp (đã có sổ – một điểm cộng lớn).
- Xem xét kỹ hướng nhà và phong thủy vì nhà mặt tiền 4.1m hơi nhỏ, nở hậu nhẹ có thể ảnh hưởng đến không gian sử dụng.
- Kiểm tra kết cấu thực tế dù mới hoàn thiện, tránh thấm dột sân thượng hoặc các lỗi xây dựng nhanh.
- Đường hẻm sau cần kiểm tra khả năng xe ra vào, có thuận tiện để sinh hoạt và kinh doanh hay không.
- Thẩm định quy hoạch khu vực, đảm bảo không có kế hoạch thu hồi, nâng đường làm thay đổi môi trường sống.
Kết luận: Giá 8.9 tỷ cho căn nhà 4 tầng mới tại Trần Thủ Độ, Tân Phú là mức giá cao nhưng vẫn nằm trong vùng chấp nhận được
Nếu muốn thương lượng, có thể khai thác điểm yếu về mặt tiền nhỏ, diện tích đất chưa tối ưu và so sánh với các căn có diện tích tương tự xung quanh để ép giá giảm khoảng 5-7%.
Ngược lại, với nhà mới, đường rộng, hẻm sau thoáng và pháp lý rõ ràng, căn này vẫn là lựa chọn sáng giá cho người mua cần nhà vừa ở vừa kinh doanh hoặc đầu tư lâu dài tại khu vực Tân Phú.
![[1013] 🔥🔥🔥NHÀ HẺM TRỊNH ĐÌNH TRỌNG NỞ HẬU - 2 MẶT HẺM THÔNG THOÁNG](https://cdn.timnhatot.com/img/215403/bad359b9ef99365624f5828a07afb6a3.jpg?class=thumbnail)
