Check giá "nhà quận 11 liền kề các quận khác,an ninh an toàn"

Thẩm định giá trị thực:

Nhà diện tích đất 59.1m², sử dụng 73.3m² (1 trệt 1 lầu), ngang 3.55m dài 17m, giá chào bán 7 tỷ đồng tương đương khoảng 118,44 triệu/m² sử dụng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà hẻm xe hơi 5m tại Quận 11.

Nhà hiện trạng 1 trệt 1 lầu, xây dựng cơ bản, không phải mới xây nên nếu tính chi phí xây dựng lại theo giá thị trường hiện nay (khoảng 6-7 triệu/m² hoàn thiện), với diện tích sàn khoảng 73m², chi phí xây mới khoảng 450-510 triệu đồng. Như vậy phần còn lại là giá trị vị trí và tiềm năng tăng giá đất.

Quận 11 có nhiều khu vực hẻm xe hơi, nhưng mặt tiền chỉ 3.55m khá nhỏ, hạn chế tối đa việc mở rộng hoặc kinh doanh trực tiếp. Vị trí gần Đầm Sen, trường học và chợ là điểm cộng lớn, tuy nhiên cần kiểm tra kỹ quy hoạch vì khu vực này đang đô thị hóa mạnh, có thể có kế hoạch nâng cấp hẻm hoặc mở rộng đường.

Nhận định: Giá 7 tỷ là mức khá cao so với diện tích và kết cấu nhà hiện tại, có thể đang bị đẩy lên khoảng 15-20% do vị trí gần công viên Đầm Sen. Người mua cần thương lượng giảm giá từ 500 triệu đến 1 tỷ để đạt mức hợp lý khoảng 6-6.5 tỷ đồng, tương đương 102-110 triệu/m² – chuẩn vùng hẻm xe hơi Quận 11.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

– Hẻm rộng 5m xe hơi vào thoải mái, rất hiếm trong khu vực Quận 11 vốn đa phần là hẻm nhỏ hơn 3m.
– Vị trí gần công viên Đầm Sen chỉ cách 100m, rất tiện cho nghỉ ngơi, thể dục.
– Gần trường cấp 1, 2, 3 thuận tiện cho gia đình có con nhỏ.
– Đang cho thuê được 6 triệu/tháng, tạo dòng tiền ổn định khoảng 10%/năm so với giá bán.
– Nhà có sổ đỏ chính chủ, sang tên trong ngày, giảm rủi ro pháp lý.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Căn này phù hợp để mua ở thực hoặc đầu tư xây lại căn hộ trọ dạng mini chung cư cao tầng vì có thể xây thêm tầng và ngăn phòng cho thuê, tận dụng vị trí gần trường học và công viên.
Hiện trạng có thể giữ lại để cho thuê dòng tiền ổn định 6 triệu/tháng trong lúc chuẩn bị thủ tục xây mới.
Không phù hợp làm kho xưởng do diện tích nhỏ và nằm trong khu dân cư đông đúc.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ quy hoạch hẻm 5m có bị thu hẹp hoặc mở rộng không, tránh rủi ro bị thu hồi đất.
• Đánh giá hiện trạng kết cấu nhà, kiểm tra thấm dột, móng và hệ thống điện nước.
• Kiểm tra giấy tờ pháp lý, sổ hồng có rõ ràng, không dính quy hoạch hay tranh chấp.
• Kiểm tra hướng Đông có phù hợp phong thủy với người mua, tránh lỗi phong thủy cửa chính.
• Xem xét khả năng mở rộng, xây thêm tầng hoặc ngăn phòng cho thuê có phù hợp với quy định xây dựng địa phương.
• Đánh giá khả năng quay đầu xe trong hẻm, tránh hẻm cụt gây khó khăn giao thông.