Thẩm định giá trị thực:
Tài sản là nhà mặt phố rộng 4m, dài 14m, diện tích đất 56m², diện tích sử dụng 235m², xây 1 trệt 1 lửng 3 lầu (4 tầng) mới xây, nội thất cao cấp, có sổ đỏ hoàn chỉnh tại quận 12, đường ô tô thông thoáng.
Giá chào bán: 6,38 tỷ đồng tương đương ~113,93 triệu/m² sử dụng.
So sánh với giá thị trường khu vực Thạnh Xuân, Quận 12, nhà mặt tiền mới xây, vị trí đường ô tô rộng thường dao động từ 90-110 triệu/m² đối với nhà mới hoàn thiện, tùy vị trí mặt tiền và đường lớn nhỏ. Mức giá này đang ở mức cao hơn trung bình khoảng 5-15%.
Với kết cấu 4 tầng, chi phí xây mới hiện nay (giá thô + hoàn thiện) vào khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tổng chi phí xây dựng ~1,4-1,6 tỷ cho 235m² sàn. Giá đất khoảng 5-5,5 tỷ đồng cho diện tích 56m² mặt tiền đường ô tô tại khu vực này là hợp lý.
Nhận xét về giá: Giá 6,38 tỷ đang bị đẩy lên cao khoảng 10-15% so với mặt bằng chung, người mua cần thương lượng mạnh để giảm bớt khoản chênh lệch này, tránh mua với giá “ngáo giá”.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường Tô Ngọc Vân – một trong những tuyến đường chính, giao thông thuận tiện, có thể để xe ô tô thoải mái.
- Nhà mới xây, thiết kế 4 tầng với 4 phòng ngủ và 5 phòng vệ sinh, phù hợp gia đình đông người hoặc cho thuê từng phòng.
- Nội thất cao cấp, khách mua không cần đầu tư thêm nhiều chi phí cải tạo.
- Đường thông, rộng, thuận tiện làm kinh doanh hoặc văn phòng nhỏ tại nhà.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp để ở thực, với diện tích rộng và thiết kế hiện đại, đáp ứng nhu cầu gia đình lớn hoặc đa thế hệ. Ngoài ra, vị trí mặt tiền thuận tiện, có thể khai thác cho thuê nguyên căn hoặc cho thuê từng phòng với mức giá tốt, tạo dòng tiền ổn định.
Với quỹ đất không lớn, việc đập xây lại không hiệu quả hơn so với nhà mới xây, do đó đầu tư xây mới không phải là lựa chọn tối ưu.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Tô Ngọc Vân, Q12) | Đối thủ 2 (Đường Lê Văn Khương, Q12) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 56 | 60 | 50 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 235 | 220 | 210 |
| Số tầng | 4 | 3 | 4 |
| Giá bán (tỷ) | 6,38 | 5,7 | 5,9 |
| Đơn giá/m² sử dụng (triệu) | 113,93 | 103,18 | 111,9 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Hướng | Chưa rõ | Đông Nam | Tây Bắc |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ nội thất cao cấp có đúng chất lượng như mô tả để tránh mất giá trị khi bán lại.
- Xác minh hướng nhà để tránh lỗi phong thủy (hướng nhà chưa rõ trong mô tả).
- Kiểm tra tình trạng pháp lý sổ đỏ có minh bạch, không vướng quy hoạch hoặc tranh chấp.
- Khảo sát thực tế giao thông và hạ tầng xung quanh, đảm bảo đường ô tô thông thoáng không bị thu hẹp hoặc cấm xe lớn.
- Đánh giá chất lượng xây dựng thực tế để tránh rủi ro nhà xây không đúng chuẩn hoặc có lỗi kỹ thuật.
