Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 45m², giá 4,3 tỷ đồng tương đương 95,56 triệu/m². Với mức giá này tại khu vực Bình Tân, đặc biệt phường Bình Hưng Hoà A, đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung. Nhà có 1 lầu, diện tích xây dựng khoảng 45m² sàn (có thể nở hậu 4m nhưng diện tích sàn tầng trệt vẫn nhỏ). Nếu tính chi phí xây mới, dao động khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tổng chi phí xây dựng cho nhà 2 tầng khoảng 540-630 triệu. Giá đất thuần ở đây theo quan sát thị trường khoảng 50-60 triệu/m², tức giá đất quy đổi khoảng 2,25-2,7 tỷ cho diện tích này. Cộng thêm xây dựng thì tổng giá trị thực hợp lý vào khoảng 3-3,5 tỷ đồng.
Giá chào 4,3 tỷ đang bị đẩy cao hơn 25-40% so với giá trị thực ước tính, cần cân nhắc kỹ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà nằm trong hẻm ô tô thông, thuận tiện di chuyển, khác với nhiều nhà hẻm nhỏ chỉ đi bộ được.
- Vị trí gần chợ Bình Long và khu vực sầm uất giáp ranh Tân Phú, thuận tiện cho sinh hoạt và kinh doanh nhỏ.
- Nhà nở hậu 4m là điểm cộng, tăng diện tích sử dụng phía sau.
- Hướng Tây phù hợp với người thích đón ánh sáng chiều, tuy nhiên cần lưu ý có thể bị nóng vào buổi chiều.
- Nhà có 2 phòng ngủ, phù hợp gia đình nhỏ hoặc vừa.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp để ở thực tế hoặc cho thuê dòng tiền do vị trí gần chợ và khu vực đông dân cư. Kịch bản đầu tư xây lại chưa tối ưu vì diện tích đất nhỏ, chi phí xây dựng và giá đất quá cao. Làm kho xưởng không phù hợp do nằm trong khu dân cư và diện tích nhỏ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nguyễn Thị Tú, Bình Tân) | Đối thủ 2 (Lê Trọng Tấn, Bình Tân) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 45 | 50 | 40 |
| Giá chào (tỷ) | 4,3 | 3,8 | 3,6 |
| Đơn giá/m² (triệu) | 95,56 | 76 | 90 |
| Hẻm | Ô tô thông | Ngõ xe máy | Ô tô nhỏ |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Kết cấu | 1 lầu, 2PN | Nhà cấp 4 | 1 lầu |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà: Tình trạng thấm dột, móng, kết cấu của nhà cũ để tránh phát sinh sửa chữa lớn.
- Thẩm định kỹ hẻm ô tô thông thực tế, khả năng quay đầu xe có thuận tiện không.
- Xác minh quy hoạch xung quanh, đặc biệt khu vực giáp ranh Tân Phú để tránh bị ảnh hưởng dự án đền bù hoặc lộ giới mở đường.
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, sổ hồng chính chủ, không dính quy hoạch hoặc tranh chấp.
- Đánh giá về hướng Tây có thể gây nóng, cần xem xét giải pháp chống nóng hoặc chiếu sáng.
