Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích đất 40m², xây 3,5 tầng, tổng diện tích sử dụng khoảng 150m², cho thuê giá 10 triệu/tháng, tương đương ~67.000đ/m²/tháng. Vị trí tại ngõ 184 Đê Trần Khát Chân, phường Thanh Lương, quận Hai Bà Trưng, khu vực trung tâm Hà Nội, gần các tuyến đường lớn như Kim Ngưu, Minh Khai.
So với mặt bằng cho thuê nhà riêng cùng khu vực, mức giá 10 triệu/tháng cho căn nhà 3,5 tầng, 3 phòng ngủ, nội thất đầy đủ là mức giá ở tầm trung – hơi cao. Các căn tương tự thường dao động từ 7 – 9 triệu/tháng do ngõ nhỏ, hạn chế xe ô tô vào nhà. Tuy nhiên, căn này có “hẻm xe hơi” nên tiện lợi hơn hẳn nhiều nhà ngõ nhỏ khác. Giá thuê này tương đương khoảng 6,6 triệu/mặt bằng 1 tầng 40m²/tháng, khá hợp lý nếu xét chất lượng nhà và nội thất.
Nhận xét về giá: Giá thuê 10 triệu/tháng là mức chấp nhận được, không quá cao so với vị trí trung tâm và diện tích sử dụng lớn, tuy nhiên có thể thương lượng nhẹ do ngõ chỉ có thể vào xe lam, không vào ô tô trực tiếp.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà có mặt tiền rộng 4m, tốt hơn hẳn nhiều ngõ nhỏ chỉ 2-3m.
- Ngõ xe lam vào, cách đường ô tô chỉ 100m, thuận tiện di chuyển.
- Hướng Đông Bắc phù hợp với nhiều gia đình, tránh nóng mùa hè.
- Nhà xây 3,5 tầng với 3 phòng ngủ, 2 vệ sinh, sân phơi rộng phục vụ nhu cầu sinh hoạt thoải mái.
- Đã trang bị đầy đủ nội thất hiện đại như điều hòa, tủ bếp, máy giặt, bộ bàn ăn, rất tiện cho người thuê không cần đầu tư thêm.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê hộ gia đình, người đi làm thuê có nhu cầu không gian rộng, tiện nghi đầy đủ. Với vị trí trung tâm, có thể khai thác cho thuê dài hạn để ổn định dòng tiền. Do diện tích nhỏ, không thích hợp làm kho xưởng hay đầu tư xây lại quy mô lớn. Nếu chủ đầu tư có nhu cầu, giữ nguyên nhà để khai thác cho thuê là phương án tối ưu.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ Minh Khai, 35m², 3 tầng) | Đối thủ 2 (Ngõ Kim Ngưu, 40m², 3 tầng) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 40 m² | 35 m² | 40 m² |
| Tổng diện tích sử dụng | 150 m² (3,5 tầng) | 105 m² (3 tầng) | 120 m² (3 tầng) |
| Phòng ngủ | 3 | 2 | 3 |
| Hướng | Đông Bắc | Đông Nam | Đông Bắc |
| Ngõ xe lam/ô tô | Ngõ xe lam, cách ô tô 100m | Ngõ nhỏ, không xe lớn vào | Ngõ rộng, xe máy ra vào thoải mái |
| Giá thuê/tháng | 10 triệu | 7,5 triệu | 9 triệu |
| Nội thất | Đầy đủ (điều hòa, máy giặt,…) | Cơ bản | Đầy đủ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý đã có sổ đỏ, tránh tranh chấp.
- Kiểm tra chất lượng kết cấu nhà, đặc biệt tầng tum và sân phơi có an toàn không.
- Đánh giá mức độ ồn, khói bụi trong ngõ do gần đường lớn.
- Xem xét khả năng quay đầu xe trong ngõ, tránh phiền phức cho người thuê.
- Kiểm tra hệ thống thoát nước, tránh ngập úng vào mùa mưa.
