Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích đất 54m² (6x9m), kết cấu 1 trệt 1 lầu, tổng khoảng 90-100m² sàn sử dụng (ước tính mỗi tầng ~45-50m²). Giá thuê đề xuất là 16 triệu/tháng, tương đương khoảng 160.000đ/m² sàn/tháng (16 triệu/100m²). Xét về mặt giá thuê tại khu vực Bình Thạnh, nhất là hẻm xe hơi Nguyễn Khuyến, mức giá này hơi cao so với mặt bằng chung nhà hẻm cùng phân khúc, thường dao động từ 10-14 triệu/tháng cho nhà 1 trệt 1 lầu diện tích tương tự.
Nhà hiện trạng trống, không nội thất, nên người thuê sẽ cần đầu tư thêm chi phí để lắp đặt đồ dùng. Kết cấu nhà không quá mới, chưa rõ năm xây dựng, nếu nhà cũ hoặc xuống cấp thì giá này chưa hợp lý.
Nhận xét về giá: Mức 16 triệu/tháng đang bị đẩy cao khoảng 15-20% so với giá thị trường cùng khu vực, cần thương lượng giảm ít nhất 2-3 triệu để phù hợp hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí hẻm xe hơi, thuận tiện cho xe 4 chỗ ra vào, hiếm nhà hẻm nhỏ có xe hơi tại Bình Thạnh nên đây là điểm cộng lớn.
– Nhà có 3 phòng ngủ và 2 toilet, phù hợp cho gia đình đông người hoặc nhóm thuê cùng.
– Khu dân cư yên tĩnh, đối diện có bãi đỗ xe ô tô, thuận tiện cho khách hoặc người thân tới thăm.
– Di chuyển nhanh tới các tuyến đường lớn như Bùi Đình Túy, Chu Văn An, thuận tiện đi lại trong quận.
– Nhà trống dễ dàng sửa chữa, sắp xếp theo nhu cầu thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế cho gia đình hoặc nhóm thuê muốn không gian riêng tư nhiều phòng ngủ. Đồng thời có thể cho thuê làm văn phòng nhỏ hoặc mô hình kinh doanh dịch vụ nhẹ trong hẻm. Tuy nhiên, do diện tích đất nhỏ và nhà không quá mới, không phù hợp để đầu tư xây mới hay làm kho xưởng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Bùi Đình Túy, Bình Thạnh) | Đối thủ 2 (Đường Chu Văn An, Bình Thạnh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 54 (6×9), 1 trệt 1 lầu | 60, 1 trệt 1 lầu, hẻm xe máy | 50, nhà mới 1 trệt 1 lầu, hẻm xe hơi nhỏ |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 16 (nhà trống) | 12 (có nội thất cơ bản) | 14 (nhà mới, có sân để xe) |
| Phòng ngủ / toilet | 3 / 2 | 2 / 1 | 3 / 2 |
| Vị trí | Hẻm xe hơi, gần bãi xe đối diện | Hẻm xe máy, cách đường lớn 200m | Hẻm xe hơi nhỏ, khu dân cư đông đúc |
| Tình trạng nhà | Nhà trống, chưa nội thất | Có nội thất cơ bản | Nhà mới xây |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà, tránh xuống cấp hoặc thấm dột do nhà đã xây lâu chưa rõ năm.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe trong hẻm, dù là hẻm xe hơi nhưng hẻm ngắn hay ngoằn ngoèo có thể gây khó khăn.
- Xác minh lại pháp lý sổ hồng đã rõ ràng, tránh tranh chấp hay quy hoạch trong tương lai.
- Kiểm tra hệ thống điện nước có đảm bảo an toàn trước khi ký hợp đồng thuê.
- Đánh giá phong thủy, hướng nhà có phù hợp với gia chủ để tránh vận khí xấu.
