Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất 28m² (3.1m x 8.5m), diện tích xây dựng khoảng 16m²/sàn, gồm 2 tầng, tổng diện tích sử dụng khoảng 32m². Với giá bán 2,7 tỷ đồng, ta có đơn giá trên diện tích đất là khoảng 96,43 triệu đồng/m² đất và đơn giá trên diện tích xây dựng khoảng 84,375 triệu đồng/m² sàn (2,7 tỷ / 32m²).
Đây là mức giá cao so với mặt bằng chung khu vực Quận 12, đặc biệt là nhà trong hẻm dù hẻm xe hơi nhưng chỉ rộng 3,1m mặt tiền. Chi phí xây dựng mới hiện nay vào khoảng 6-7 triệu/m² (hoàn thiện), tuy nhiên do diện tích nhỏ, vị trí và pháp lý tốt nên giá đất chiếm phần lớn giá trị.
Nhận xét về giá: Giá này đang có dấu hiệu ngáo giá khoảng 20-25% so với các nhà tương tự trong khu vực, do diện tích nhỏ và hẻm xe hơi chỉ đủ một chiều, hạn chế khả năng tiếp cận xe lớn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mới xây dựng, hoàn công đầy đủ, sổ hồng riêng rõ ràng là ưu điểm pháp lý mạnh.
- Hẻm xe hơi rộng, thuận tiện để xe ra vào, hiếm trong khu vực chủ yếu hẻm nhỏ xe máy.
- Vị trí gần công viên phần mềm Quang Trung, thuận lợi cho dân công nghệ hoặc sinh viên đại học giao thông vận tải gần đó.
- Nhà 2 tầng, 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh phù hợp gia đình nhỏ hoặc cho thuê căn hộ dịch vụ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất với mục đích ở thực hoặc cho thuê dòng tiền, nhất là thuê dài hạn cho sinh viên hoặc nhân viên văn phòng do gần trường đại học và cụm công viên phần mềm. Diện tích nhỏ và cấu trúc nhà mới xây cũng hạn chế khả năng đầu tư xây lại lớn. Nếu đầu tư xây dựng lại sẽ không tận dụng được quy mô do diện tích mặt tiền nhỏ 3.1m và chiều dài 8.5m.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nguyễn Ảnh Thủ, Q12) | Đối thủ 2 (Trường Chinh, Q12) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 28 | 30 | 35 |
| Diện tích xây dựng (m²) | 32 (2 tầng) | 40 (2 tầng) | 45 (3 tầng) |
| Hẻm | Hẻm xe hơi 3.1m | Hẻm xe máy 2.5m | Hẻm xe hơi 4m |
| Giá | 2,7 tỷ (~96,43 triệu/m² đất) | 2,4 tỷ (~80 triệu/m² đất) | 3,2 tỷ (~91 triệu/m² đất) |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng, hoàn công | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng |
| Tiện ích | Gần CVPM Quang Trung, ĐH Giao thông | Gần chợ, trường học | Gần bệnh viện, trung tâm hành chính |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hẻm: dù là hẻm xe hơi nhưng chỉ rộng 3.1m, cần xem xét khả năng quay đầu xe, thoát hiểm trong trường hợp khẩn cấp.
- Kiểm tra kết cấu nhà mới xây, đặc biệt phần hoàn công có đúng quy chuẩn, tránh tranh chấp về sau.
- Đánh giá phong thủy hẻm nở hậu 3.2m, nhằm đảm bảo không có điểm xấu ảnh hưởng lâu dài.
- Xác nhận quy hoạch xung quanh, tránh rủi ro bị thu hồi đất hoặc xây dựng công trình lớn gây ảnh hưởng đến giá trị.
