Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích đất và sử dụng 43m², mặt tiền 3.5m, chiều dài ~12m, xây 5 tầng với 4 phòng ngủ và 4 WC, hoàn thiện cơ bản. Giá bán 5,9 tỷ tương đương 137,21 triệu/m² sử dụng.
So sánh với mức giá trung bình khu vực Tân Bình, các căn nhà phố 4-5 tầng hoàn thiện tại đường Phạm Văn Bạch và lân cận thường dao động từ 100-120 triệu/m² tùy vị trí và hẻm. Mức giá 137 triệu/m² này đang ở mức khá cao, vượt khoảng 15-30% so với mặt bằng chung.
Đây không phải nhà mới xây mà hoàn thiện cơ bản, chưa có thông tin về nâng cấp hay nội thất cao cấp. Chi phí xây dựng mới trung bình hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn, với 5 tầng (~215m² sàn) thì chi phí xây mới khoảng 1.3-1.5 tỷ. Giá bán 5,9 tỷ chủ yếu dựa trên vị trí và tiềm năng khu vực.
Nhận xét về giá: Giá bán đang bị đẩy lên khá cao, người mua cần cân nhắc kỹ và có thể thương lượng giảm giá 10-15% vì nhà không phải mới 100%, mặt tiền nhỏ, hẻm là điểm yếu giảm giá hợp lý.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần Nhà Ga T3 Sân Bay, Ga Metro, thuận tiện di chuyển, rất hiếm có nhà trong hẻm mà lại gần các trạm giao thông quan trọng như vậy.
- Hẻm thông thoáng, sạch sẽ, dân trí cao, phù hợp gia đình cần không gian yên tĩnh nhưng vẫn gần tiện ích.
- Số tầng cao (5 tầng) với 4 phòng ngủ và 4 WC đáp ứng nhu cầu ở đông người hoặc cho thuê từng phòng.
- Hướng Đông Nam hợp phong thủy, đón gió mát và ánh sáng tự nhiên tốt.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp để ở thực hoặc cho thuê căn hộ dịch vụ/nguyên căn bởi số phòng và WC nhiều, dễ khai thác dòng tiền từ cho thuê từng phòng. Với vị trí gần sân bay và ga metro, khách thuê là nhân viên văn phòng, phi công, tiếp viên hoặc người nước ngoài là khả thi cao.
Đầu tư xây lại ít khả thi do diện tích nhỏ và mặt tiền hạn chế, chi phí xây mới không tạo ra lợi nhuận đột phá.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Phạm Văn Bạch, Q.Tân Bình) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Hồng Đào, Q.Tân Bình) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 43 | 45 | 40 |
| Giá/m² (triệu) | 137,21 | 120 | 110 |
| Số tầng | 5 | 4 | 4 |
| Hướng | Đông Nam | Đông Bắc | Tây Nam |
| Hẻm | Hẻm thông thoáng | Hẻm cụt, nhỏ | Hẻm lớn, xe hơi vào |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà, đặc biệt hệ thống điện nước và kết cấu vì nhà đã xây lâu, hoàn thiện cơ bản.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực xung quanh có phát sinh dự án mới ảnh hưởng đến hẻm hay làm tăng mật độ không.
- Hẻm thông thoáng nhưng chiều rộng hẻm cần xác định rõ có xe ô tô vào được hay không, liên quan đến tiện ích vận chuyển và giá trị lâu dài.
- Pháp lý đã có sổ nhưng cần xác nhận sổ chính chủ, không tranh chấp.
- Kiểm tra phong thủy hướng nhà và ảnh hưởng từ các công trình bên cạnh.
