Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà mặt tiền kinh doanh tại An Dương Vương, P16, Q8 có diện tích đất và sử dụng 85m² (5x17m), 1 trệt 2 lầu, sân thượng, 4 phòng ngủ, 3 WC, trống và sẵn sàng dọn vào. Giá thuê 13 triệu/tháng tương đương ~153.000đ/m²/tháng, đây là mức giá thuê khá phổ biến với nhà mặt phố khu vực Q8 hiện nay.
Về mặt kết cấu, nhà xây mới tương đối chắc chắn, không có dấu hiệu xuống cấp, phù hợp cho thuê lâu dài. Giá thuê 13 triệu cho nhà 3 tầng mặt tiền kinh doanh đường chính có vỉa hè 6m, hẻm xe hơi và gần phà Phú Định là mức hợp lý, không bị đẩy giá quá cao so với mặt bằng chung khu vực (nhà mặt tiền Q8 thường dao động 12-16 triệu tùy vị trí và tình trạng).
Nhận xét về giá: Mức 13 triệu/tháng là giá hợp lý, không bị ngáo giá, phù hợp với tiềm năng kinh doanh hoặc ở. Người thuê có thể thương lượng nhẹ để giảm vài trăm nghìn hoặc không nhưng không nên ép giá sâu do vị trí và kết cấu nhà rất tốt.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt tiền kinh doanh trực tiếp trên An Dương Vương – tuyến đường chính, thuận tiện cho mọi loại hình kinh doanh hoặc ở.
- Vỉa hè rộng 6m, thuận tiện đỗ xe, tạo điểm nhấn kinh doanh.
- Nhà 3 tầng có 4 phòng ngủ và 3 WC, phù hợp gia đình đông người hoặc cho thuê phòng riêng.
- Hẻm xe hơi thuận tiện di chuyển, ít bị kẹt xe so với các con hẻm nhỏ khác trong Q8.
- Vị trí gần phà Phú Định, kết nối nhanh sang các quận khác, tăng giá trị di chuyển.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp nhất để ở lâu dài hoặc cho thuê nguyên căn với đối tượng gia đình hoặc văn phòng nhỏ. Ngoài ra, có thể kết hợp kinh doanh mặt tiền như cửa hàng, văn phòng đại diện, trung tâm đào tạo hoặc cho thuê theo phòng để tối đa hóa dòng tiền. Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí mặt tiền và thiết kế nhà nhiều tầng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (An Dương Vương, Q8) | Đối thủ 2 (Phạm Thế Hiển, Q8) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 85 (5×17) | 80 (4,5×18), nhà 3 tầng, mặt tiền | 90 (5×18), nhà 2 tầng, mặt tiền |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 13 | 14 (nhà mới, vị trí gần trung tâm) | 12,5 (nhà 2 tầng, hơi cũ) |
| Số tầng | 3 tầng, sân thượng | 3 tầng, mới xây | 2 tầng |
| Hướng | Bắc | Đông Bắc | Tây Nam |
| Vị trí | Gần phà Phú Định, vỉa hè 6m | Trung tâm KD, vỉa hè 4m | Gần chợ, vỉa hè 3m |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê, ưu tiên ký dài hạn để tránh tăng giá đột ngột.
- Kiểm tra giấy phép kinh doanh tại địa phương, đặc biệt nếu muốn kinh doanh mặt hàng đặc thù.
- Kiểm tra kỹ trạng thái nhà (đặc biệt đường điện, nước, thoát nước) vì nhà đã sử dụng một thời gian.
- Xem xét yếu tố phong thủy hướng Bắc, nếu người thuê hợp mệnh thì ưu tiên.
- Do đường xe tăng di chuyển, nên kiểm tra kỹ tiếng ồn và an ninh vào ban đêm.
- Đảm bảo không có quy hoạch cấm kinh doanh hoặc nâng cấp đường làm ảnh hưởng đến quyền lợi thuê.
