Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích đất 53m², mặt tiền 6.3m, chiều dài 9m, tổng diện tích sử dụng lên đến 120m² do có thêm lầu và sân thượng. Giá bán 4,68 tỷ đồng tương đương khoảng 88,3 triệu đồng/m² diện tích sử dụng, đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Quận 12 hiện nay.
So với giá đất thổ cư khu vực Quận 12, hiện dao động từ 40-60 triệu/m² tùy vị trí, thì giá đất trong căn này đã chiếm khoảng 2,5 – 3,3 tỷ đồng. Phần nhà xây dựng (1 trệt, 1 lầu, sân thượng) được xem là nhà cũ, không phải nhà mới xây, trong khi chi phí xây dựng mới hoàn thiện hiện nay dao động khoảng 6-7 triệu/m², tương đương khoảng 720 triệu – 840 triệu đồng cho 120m² sàn. Điều này cho thấy giá nhà cũ được cộng khá cao, gần như ngang giá đất cộng xây dựng.
Nhận xét về giá: Giá 4,68 tỷ đồng là mức giá khá cao, có thể đang bị đẩy giá khoảng 15-20% so với thực tế giá trị căn nhà và đất. Người mua cần cân nhắc, nếu không sẽ mua với giá “ngáo giá”.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà liền kề, có hẻm xe hơi, thuận tiện cho việc đi lại và để xe.
- Vị trí trung tâm Phường Thạnh Lộc, gần chợ, Ủy ban, trường học Bông Sen, rất thuận tiện cho sinh hoạt hàng ngày.
- Đặc biệt cạnh công viên Thạnh Lộc đang khởi công, tiềm năng tăng giá đất trong tương lai do không gian xanh và phát triển hạ tầng khu vực.
- Nhà có 2 phòng ngủ, 3 phòng vệ sinh, phù hợp gia đình nhỏ hoặc trung bình.
Điểm độc bản ở đây là vị trí gần công viên đang xây dựng, giúp tăng giá trị dài hạn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực do vị trí tiện ích đầy đủ, hẻm xe hơi thuận lợi, phù hợp gia đình nhỏ. Ngoài ra, có thể khai thác cho thuê với dòng tiền ổn định nhờ 2 phòng ngủ và 3 vệ sinh.
Đầu tư xây lại chưa phải là phương án tối ưu do chi phí xây dựng và đất đã khá cao, ít khả năng sinh lời nếu không có quỹ đất mở rộng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Thạnh Lộc 14) | Đối thủ 2 (Đường Thạnh Lộc 10) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 53 | 55 | 50 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 120 | 110 | 115 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 4,68 | 4,3 | 4,5 |
| Giá/m² sử dụng (triệu đồng) | 88,3 | 78,2 | 82,6 |
| Hẻm | Xe hơi | Xe máy | Xe hơi |
| Số phòng ngủ | 2 | 3 | 2 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng nhà cũ: xem có hiện tượng thấm dột, móng yếu hay hư hỏng phần kết cấu không.
- Do nhà trong hẻm xe hơi, cần kiểm tra khả năng quay đầu xe, tránh gây bất tiện khi sử dụng.
- Xác minh quy hoạch xung quanh công viên Thạnh Lộc, tránh rủi ro quy hoạch treo hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất.
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, đặc biệt là phần diện tích đất và quyền sử dụng đất, tránh tranh chấp.
