Thẩm định giá trị thực:
Nhà trệt lửng diện tích đất 70m², diện tích sử dụng 115m² với kết cấu 2 tầng gồm 2 phòng ngủ, 2 WC, bếp và sân sau. Giá thuê 8 triệu/tháng tương đương ~69.565 đ/m² sàn (8.000.000 / 115m²). Đây là mức giá thuê khá phổ biến tại khu vực trung tâm Ninh Kiều, Cần Thơ cho nhà mới xây hoặc cải tạo đẹp.
So với giá xây dựng mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² (chưa tính nội thất), nếu thuê nhà cũ hoặc nhà trệt lửng mới 100% như mô tả, mức giá này hợp lý, không bị đẩy quá cao.
Nhận xét về giá: Giá thuê 8 triệu/tháng ở khu vực KDC Hồng Phát là mức giá hợp lý, không bị ngáo giá, phù hợp với nhà mới 2 tầng và diện tích sử dụng thực tế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mới 100%, không cần sửa chữa, tiết kiệm chi phí ban đầu.
- Vị trí giáp KDC Hồng Phát – khu dân cư phát triển, an ninh tốt, giao thông thuận tiện.
- Mặt tiền 5m, lộ giới 17m, ô tô có thể đậu trước nhà, thuận tiện đi lại và tiếp khách.
- Hướng Tây Bắc – phù hợp với nhiều đối tượng sử dụng (văn phòng, spa, shop).
- Nhà trệt có lửng giúp tận dụng tối đa diện tích sử dụng, tạo không gian mở và thoáng.
- Gần nhiều bệnh viện lớn, trường học các cấp, thuận tiện cho khách thuê làm văn phòng hoặc dịch vụ chăm sóc sức khỏe.
- Nội thất cơ bản có máy nước nóng NLMT – tăng tiện ích sử dụng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là căn nhà lý tưởng để thuê làm:
- Văn phòng công ty nhỏ hoặc chi nhánh: Vị trí trung tâm, giao thông thuận lợi, không gian đủ cho nhân viên và khách hàng.
- Spa hoặc dịch vụ chăm sóc sức khỏe: Gần các bệnh viện, thuận tiện cho khách hàng, diện tích đủ để bố trí phòng dịch vụ.
- Shop hoặc studio: Mặt tiền rộng, vị trí tốt, dễ tiếp cận khách hàng.
- Không phù hợp để ở lâu dài do diện tích đất nhỏ, khu vực dân cư đông đúc và có thể ồn ào.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (KDC Hồng Phát, Ninh Kiều) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Trãi, Ninh Kiều) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 115 m² | 100 m² | 120 m² |
| Giá thuê | 8 triệu/tháng | 7.5 triệu/tháng | 9 triệu/tháng |
| Kết cấu | Trệt + lửng, 2PN, 2WC | Trệt, 2PN, 1WC | 2 tầng, 3PN, 2WC |
| Hướng | Tây Bắc | Đông Nam | Tây Nam |
| Tiện ích xung quanh | Gần BV Phương Châu, ĐKTW, ĐH Y Dược | Gần chợ, trường học | Gần trung tâm thương mại, nhà hàng |
| Phù hợp | Văn phòng, spa, shop | Ở hoặc văn phòng nhỏ | Văn phòng, căn hộ dịch vụ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê, đặc biệt điều khoản về tăng giá hàng năm và trách nhiệm bảo trì.
- Xác minh giấy tờ pháp lý: Nhà đã có sổ, nên kiểm tra tính pháp lý rõ ràng không tranh chấp.
- Kiểm tra thực tế nhà mới 100% đúng như mô tả, tránh trường hợp nhà xây lâu hay sửa chắp vá.
- Kiểm tra hạ tầng xung quanh, đảm bảo không có quy hoạch treo hoặc dự án lớn ảnh hưởng đến an ninh, giao thông.
- Xem xét yếu tố phong thủy hướng Tây Bắc có phù hợp với mục đích sử dụng hay không.
- Đánh giá kỹ về bãi đậu xe và khả năng quay đầu xe trên con đường 17m lộ giới.
