Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ dịch vụ mini diện tích 25 m² tại địa chỉ K554/9, đường Điện Biên Phủ, quận Thanh Khê, Đà Nẵng được chào thuê với giá 2,3 triệu đồng/tháng.
Tính ra đơn giá thuê khoảng 92.000 đ/m²/tháng, mức giá này thuộc tầm trung-cao so với khu vực trung tâm Thanh Khê, nơi giá thuê căn hộ mini phổ biến từ 70.000 – 100.000 đ/m² tùy tiện ích và vị trí chính xác.
Căn hộ có sổ hồng riêng, một điểm cộng hiếm trong loại hình căn hộ dịch vụ, giúp đảm bảo pháp lý và tránh tranh chấp.
Diện tích 25 m² tuy nhỏ nhưng có gác lửng, tận dụng không gian hiệu quả, tăng thêm diện tích sử dụng thực tế.
Các tiện ích kèm theo như máy lạnh, máy giặt, nước nóng năng lượng mặt trời, nước uống tinh khiết đều là điểm cộng nâng cao giá trị, phù hợp với người đi làm hoặc sinh viên cần chỗ ở tiện nghi.
Nhận xét về giá: Giá thuê 2,3 triệu/tháng với căn hộ mini khu vực trung tâm, tiện ích đầy đủ là mức hợp lý, không bị thổi giá quá đáng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí gần Coopmart và chợ Thanh Khê, thuận tiện mua sắm, ăn uống.
– Khu vực an ninh, có camera 24/24, phù hợp với người trẻ, người đi làm cần sự an toàn.
– Phòng có gác lửng, tạo thêm không gian sử dụng so với căn hộ mini thông thường.
– Giờ giấc tự do, không chung chủ, rất phù hợp với người cần không gian riêng tư.
– Sở hữu sổ hồng riêng, đảm bảo pháp lý rõ ràng, hiếm trong các căn hộ dịch vụ cùng phân khúc.
– Nước nóng lạnh dùng năng lượng mặt trời, thân thiện môi trường, tiết kiệm chi phí.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ này phù hợp nhất với người thuê ở thực, đặc biệt là nhân viên văn phòng, người độc thân hoặc sinh viên muốn tìm không gian sống tiện nghi, an ninh, tự do giờ giấc.
Ngoài ra, chủ nhà có thể khai thác cho thuê dòng tiền dài hạn vì vị trí trung tâm, tiện ích ổn định và pháp lý rõ ràng, giảm rủi ro.
Không thích hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây dựng lại do diện tích nhỏ, kết cấu hiện hữu và loại hình căn hộ dịch vụ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Căn hộ mini gần chợ Thanh Khê) | Đối thủ 2 (Căn hộ dịch vụ đường Lê Duẩn, Quận Thanh Khê) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 25 m² (có gác lửng) | 22 m² (không có gác) | 28 m² (có gác, máy lạnh) |
| Giá thuê | 2,3 triệu/tháng | 2,0 triệu/tháng | 2,8 triệu/tháng |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng | Chưa rõ ràng, hợp đồng thuê | Sổ hồng chung |
| Tiện ích | Máy lạnh, máy giặt, nước nóng năng lượng mặt trời | Máy lạnh, không máy giặt | Máy lạnh, nước nóng, có bảo vệ 24/24 |
| An ninh | Camera 24/24, không chung chủ | Không có camera, chung chủ | Camera, bảo vệ 24/24 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê, giấy tờ pháp lý sổ hồng riêng để tránh tranh chấp.
- Đánh giá tình trạng thực tế của gác lửng, đảm bảo an toàn kết cấu.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, máy lạnh, máy giặt vận hành ổn định.
- Xác minh an ninh thực tế khu vực, đảm bảo camera hoạt động liên tục.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, tránh có kế hoạch giải tỏa hoặc làm đường ảnh hưởng tới tài sản.
- Kiểm tra môi trường xung quanh (ồn ào, mùi hôi, an ninh khu vực) để đảm bảo phù hợp ở lâu dài.
