Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất 64m² (4m x 14m), tổng 5 tầng với kết cấu 1 trệt, 1 lửng, 3 lầu, nội thất cao cấp và gara ô tô trong nhà.
Giá chào bán 6,25 tỷ đồng tương đương ~97,66 triệu/m² đất. Tuy nhiên, cần phân bổ lại giá trị trên diện tích sàn xây dựng thực tế:
– Diện tích sàn ước tính: 64m² x 5 tầng = 320m² sàn.
– Giá trên m² sàn = 6,25 tỷ / 320m² = 19,53 triệu/m² sàn.
So với giá xây dựng mới hiện nay tại Quận 12 khoảng 6-7 triệu/m² hoàn thiện, thì nếu xây mới, chi phí xây dựng sẽ khoảng 1,9 – 2,24 tỷ đồng.
Với mức giá 6,25 tỷ cho nhà đã hoàn thiện và nội thất cao cấp, mức giá này khá cao so với mặt bằng chung khu vực.
Thị trường xung quanh, giá nhà phố mặt tiền đường lớn Quận 12 dao động từ 80-110 triệu/m² đất tùy vị trí. Tuy nhiên, đây là nhà trong hẻm 5m, xe hơi vào được, không phải mặt tiền chính.
Vì vậy, mức giá này đang hơi bị đẩy cao khoảng 15-20% so với giá trị thực khu vực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà có gara ô tô trong nhà là điểm cộng lớn trong khu vực hẻm xe hơi Quận 12.
- Hẻm rộng 5m, xe hơi ra vào thuận tiện, không gặp khó khăn quay đầu.
- Hướng Đông Bắc phù hợp phong thủy nhiều gia đình, ánh sáng và gió hợp lý.
- Nội thất cao cấp, sẵn sàng vào ở ngay mà không cần tốn thêm chi phí cải tạo.
- Kết cấu 5 tầng, diện tích sử dụng lớn, phù hợp gia đình đông người hoặc có nhu cầu văn phòng tại nhà.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất cho mục đích ở thực với gia đình nhiều thành viên.
Ngoài ra, có thể khai thác cho thuê dài hạn với mức giá tốt do có gara và nội thất cao cấp, hoặc văn phòng công ty nhỏ.
Không khuyến nghị mua để làm kho xưởng do vị trí và kết cấu nhà không phù hợp. Đầu tư xây lại có thể không hiệu quả do đã xây mới khá chất lượng và chi phí xây dựng cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Thị Hà, Quận 12) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Ảnh Thủ, Quận 12) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 64 m² (4×14) | 70 m² (5×14) | 60 m² (4×15) |
| Giá chào bán | 6,25 tỷ | 5,8 tỷ | 5,5 tỷ |
| Giá/m² đất | 97,66 triệu/m² | 82,86 triệu/m² | 91,6 triệu/m² |
| Hẻm/ Mặt tiền | Hẻm xe hơi 5m | Hẻm xe hơi 4m | Hẻm xe máy 3m |
| Kết cấu | 5 tầng, nội thất cao cấp, gara | 3 tầng, chưa có gara | 2 tầng, nội thất cơ bản |
| Hướng | Đông Bắc | Đông Nam | Tây Nam |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ sổ hồng riêng, đảm bảo không vướng quy hoạch hay tranh chấp.
- Kiểm tra hiện trạng nhà có thấm dột, nứt tường do đã xây dựng 5 tầng, tránh chi phí sửa chữa phát sinh.
- Xác minh hẻm 5m có được phép kinh doanh hay cho thuê văn phòng không (quy định phòng cháy chữa cháy và quy hoạch hẻm).
- Đánh giá kỹ phong thủy hướng Đông Bắc, tránh trường hợp lỗi phong thủy ảnh hưởng tâm lý người mua.
- Do giá cao hơn khu vực 15-20%, cần thương lượng để giảm giá hoặc yêu cầu chủ nhà hỗ trợ pháp lý, nội thất để đảm bảo giá trị nhận được tương xứng.
