Nhận định về mức giá 18 tỷ cho nhà mặt phố 667m² tại An Phú, Thuận An, Bình Dương
Mức giá 18 tỷ tương đương khoảng 26,99 triệu đồng/m² cho mảnh đất 667m² có sổ hồng riêng, mặt tiền 10m, chiều dài 67m nằm trên đường Lê Thị Trung, phường An Phú, TP Thuận An, Bình Dương.
Đây là mức giá không phải quá cao so với mặt bằng khu vực Thuận An hiện nay, nhất là với vị trí gần chợ Bình Thuận 2, KDC Phú Hồng Thịnh 2, trường học cấp 3 Lý Thái Tổ, hẻm xe hơi rộng rãi, tiện làm kho xưởng hoặc nhà trọ. Tuy nhiên, cần thận trọng vì diện tích đất khá lớn, diện tích thổ cư chỉ 160m², phần còn lại có thể là đất nông nghiệp hoặc đất khác không được xây dựng tự do.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang xem | Tham khảo khu vực Thuận An, Bình Dương |
|---|---|---|
| Diện tích đất | 667 m² (10x67m) | Nhà phố trung bình 60-120 m², đất thổ cư từ 100 – 300 m² phổ biến |
| Diện tích thổ cư | 160 m² | Thường đất thổ cư chiếm phần lớn diện tích (trên 70%) |
| Giá/m² | 26,99 triệu đồng/m² | Giá đất thổ cư trung bình khu vực từ 25 – 35 triệu đồng/m², tùy vị trí mặt tiền, tiện ích |
| Vị trí | Gần chợ Bình Thuận 2, KDC Phú Hồng Thịnh 2, trường học cấp 3 | Khu vực có nhiều dự án phát triển, dân cư đông đúc, tiện ích đầy đủ, giao thông thuận tiện |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng, xây dựng tự do | Yếu tố quan trọng đảm bảo quyền sử dụng và xây dựng |
Những lưu ý quan trọng khi cân nhắc xuống tiền
- Phân biệt rõ diện tích thổ cư và đất trồng cây, đất nông nghiệp: Vì thổ cư chỉ 160m², phần còn lại có thể không được xây dựng tự do, ảnh hưởng đến giá trị sử dụng thực tế.
- Đánh giá thực trạng pháp lý: Xác minh kỹ sổ hồng, xem có tranh chấp hay quy hoạch nào liên quan không.
- Khả năng xây dựng: Do đất lớn, nếu muốn xây kho xưởng, nhà trọ, cần kiểm tra quy định xây dựng tại khu vực, xin phép đầy đủ.
- Vị trí hẻm xe hơi rộng, thuận tiện đi lại: Đây là điểm cộng lớn giúp tăng giá trị và khả năng kinh doanh.
- Thương lượng giá: Với diện tích thổ cư ít và phần đất sử dụng hạn chế, mức giá 18 tỷ có thể hơi cao so với giá trị thực, nhất là khi so với các khu vực có đất thổ cư lớn hơn.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên phân tích, mức giá có thể đề xuất hợp lý hơn là từ 15 – 16 tỷ đồng, tương đương khoảng 22.5 – 24 triệu đồng/m², để phản ánh đúng thực tế diện tích thổ cư và khả năng xây dựng.
Cách thuyết phục chủ nhà:
- Trình bày rõ sự khác biệt giữa diện tích đất và diện tích thổ cư, nhấn mạnh việc đất không thổ cư có hạn chế về xây dựng.
- So sánh với các nền đất tương tự trong khu vực có diện tích thổ cư lớn hơn hoặc vị trí tương đương, đều có giá thấp hơn hoặc tương đương.
- Đề nghị xem xét giảm giá để bù đắp chi phí hoàn thiện pháp lý hoặc xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất (nếu có thể).
- Nhấn mạnh sự sẵn sàng giao dịch nhanh và hỗ trợ tài chính vay ngân hàng 70%, tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch.
