Thẩm định giá trị thực:
Nhà 2 tầng, diện tích đất 22m², diện tích sử dụng 43m², giá đề xuất 2,29 tỷ đồng, tương đương khoảng 104,09 triệu đồng/m² diện tích sử dụng.
Đây là mức giá cao so với mặt bằng nhà hẻm trong khu vực Tân Bình, đặc biệt trên đường Lạc Long Quân vốn có nhiều nhà cũ diện tích tương đương với giá phổ biến dao động 70-90 triệu/m². Nhà hoàn thiện cơ bản, không có thông tin nâng cấp hay trang bị hiện đại, nên chi phí xây mới (khoảng 6-7 triệu/m² x 43m² = 258-301 triệu đồng) chưa được phản ánh hợp lý trong giá bán.
Giá này đang bị đẩy cao khoảng 15-30% so với giá trị thực tế nhà cùng phân khúc trên tuyến đường này.
Bên cạnh đó, diện tích đất nhỏ (22m²) và mặt tiền chỉ 3m, chiều dài 8m, nằm trong hẻm nhỏ (nhà ngõ hẻm), giới hạn khả năng cải tạo hoặc xây dựng mở rộng. Pháp lý đã có sổ hồng (SHR) là điểm cộng lớn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
Nhà có 2 phòng ngủ và 2 vệ sinh, phù hợp với gia đình nhỏ hoặc vợ chồng trẻ. Vị trí tầng trệt + lầu, nằm trong khu vip nhất khu Bau Cat, Phường 11, là điểm cộng về mặt tiện ích xung quanh và an ninh.
Hẻm dài 8m nhưng chưa rõ rộng bao nhiêu, nếu hẻm nhỏ, có thể gây khó khăn quay đầu xe, vận chuyển đồ đạc. Mặt tiền 3m khá hẹp, ít tính linh hoạt trong việc mở rộng hoặc tạo mặt bằng kinh doanh.
Ưu điểm lớn nhất là sổ hồng công chứng nhanh, thuận tiện pháp lý, nằm trong khu dân cư ổn định, không có dấu hiệu quy hoạch phá vỡ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất cho mục đích ở thực tế hoặc cho thuê căn hộ nhỏ (dòng tiền ổn định). Do hạn chế về diện tích đất và mặt tiền, không thuận tiện để đầu tư xây mới lớn hay làm kho xưởng.
Nếu mua để đầu tư xây lại, chi phí và diện tích nhỏ sẽ không hiệu quả, khả năng sinh lời thấp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nhà hẻm Lạc Long Quân, Q.Tân Bình) | Đối thủ 2 (Nhà hẻm gần Bau Cat, Q.Tân Bình) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 22 m² | 25 m² | 20 m² |
| Diện tích sử dụng | 43 m² | 45 m² | 42 m² |
| Giá bán | 2,29 tỷ (~104 triệu/m²) | 2,0 tỷ (~88 triệu/m²) | 2,1 tỷ (~100 triệu/m²) |
| Pháp lý | SHR | SHR | SHR |
| Hiện trạng | Nhà hoàn thiện cơ bản 2 tầng | Nhà cũ 2 tầng | Nhà mới xây 2 tầng |
| Mặt tiền | 3 m | 4 m | 3,5 m |
| Hẻm | Ngõ nhỏ, dài 8 m | Ngõ rộng 5m | Ngõ nhỏ 6 m |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ đường hẻm: đảm bảo đủ rộng để xe máy và xe tải nhỏ ra vào thuận tiện, có thể quay đầu xe.
- Kiểm tra hiện trạng nhà, đặc biệt tường, trần nhà xem có dấu hiệu thấm dột, nứt nẻ do tuổi nhà không rõ ràng.
- Xác minh pháp lý sổ hồng đúng tên, không vướng quy hoạch, tranh chấp.
- Kiểm tra hướng nhà, ánh sáng tự nhiên, tránh lỗi phong thủy như cửa chính đối diện cửa hậu hoặc ngõ cụt gây bí khí.
- Đàm phán giảm giá do mặt tiền hẹp, diện tích đất nhỏ và hẻm nhỏ có thể hạn chế khả năng phát triển, nên mức giá 2,29 tỷ đang ở ngưỡng cao.
