Thẩm định giá trị thực:
Bất động sản tọa lạc trên đường Trần Xuân Soạn, phường Tân Hưng, Quận 7 với diện tích đất 45m², nhà 1 trệt 1 lầu, 3 phòng ngủ, 3 WC. Giá chào 5,68 tỷ tương đương 126,22 triệu/m² đất. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung Nhà hẻm xe hơi tại khu Him Lam – Kiều Đàm.
Nhà có kết cấu cũ 2 tầng, nếu tính lại giá xây mới hiện tại khoảng 6,5 triệu/m² sàn thì chi phí xây dựng hoàn thiện cho 90m² sàn (45m² x 2 tầng) sẽ vào khoảng 585 triệu. Vậy phần giá trị đất chiếm gần 5,1 tỷ đồng, tương đương 113 triệu/m² đất, khá cao so với khu vực.
Thị trường Quận 7 hiện nay, đất hẻm xe hơi rộng trên 4m, giá đất nền khoảng 90-110 triệu/m² tùy vị trí. Khu Trần Xuân Soạn gần Lotte Mart, Nguyễn Thị Thập là khu vực trung tâm, tiện ích đầy đủ nhưng vẫn chưa phải là lõi trung tâm Quận 1 hoặc Phú Mỹ Hưng, do đó mức giá này có phần bị đẩy lên cao.
Nhận xét về giá: Giá này đang ở mức cao, có thể bị “ngáo giá” khoảng 15-20% so với giá thị trường thực tế cho nhà hẻm xe hơi trong khu vực. Người mua cần cân nhắc và thương lượng lại giá để tránh mua đắt.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi đậu cửa, rất thuận tiện di chuyển, hiếm nhà hẻm xe hơi trong khu Him Lam có diện tích 45m² mà kết cấu 2 tầng hoàn chỉnh.
- Vị trí trung tâm Quận 7, sát Lotte Mart, cách Nguyễn Thị Thập chỉ 500m, di chuyển nhanh ra Quận 1, 4, 8.
- Pháp lý sổ hồng riêng, hoàn công đầy đủ, đảm bảo giao dịch an toàn.
- Khu dân trí cao, an ninh ổn định, tiện ích xung quanh đa dạng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí và kết cấu hiện tại, căn nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê dòng căn hộ cao cấp, văn phòng nhỏ. Nếu đầu tư dài hạn, có thể cân nhắc phá dỡ xây lại căn 3-4 tầng để tăng diện tích sử dụng và giá trị cho thuê, tuy nhiên chi phí xây dựng sẽ không nhỏ.
Nhà không phù hợp để làm kho xưởng do diện tích nhỏ và vị trí trung tâm, không có lợi thế về mặt bằng rộng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (đường Nguyễn Thị Thập) | Đối thủ 2 (đường Lê Văn Lương) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 45 m² | 50 m² | 40 m² |
| Giá/m² đất | 126,22 triệu | 110 triệu | 95 triệu |
| Loại hẻm | Hẻm xe hơi 5m | Hẻm xe máy 3m | Hẻm xe hơi 4m |
| Kết cấu nhà | 1 trệt 1 lầu, 3PN, 3WC | Nhà mới xây 3 tầng | Nhà cũ 1 tầng |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng, hoàn công | Sổ hồng, hoàn công | Sổ hồng, đang chờ hoàn công |
| Vị trí | Trung tâm Quận 7, gần Lotte Mart | Gần Nguyễn Thị Thập | Gần Lê Văn Lương |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà: Mặc dù đã hoàn công nhưng cần kiểm tra tình trạng thấm dột, kết cấu chịu lực, đặc biệt khi nhà có tuổi đời trên 5 năm.
- Xem xét độ rộng hẻm và khả năng quay đầu xe, tránh trường hợp hẻm tuy xe hơi vào được nhưng khó khăn khi di chuyển lớn.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực xung quanh, tránh rủi ro bị cắt đường, xây dựng công trình lớn ảnh hưởng đến giá trị và môi trường sống.
- Đề nghị xem bản chính sổ hồng và giấy tờ hoàn công đầy đủ để tránh rủi ro pháp lý.
