Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà nguyên căn mặt tiền đường Bằng Lăng 1, P. An Hải Tây, Sơn Trà, Đà Nẵng có diện tích sử dụng 300m² trên diện tích đất 100m², thiết kế 3 tầng với 4 phòng ngủ và 5 phòng vệ sinh. Giá thuê 38 triệu/tháng tương đương khoảng 126.700 đồng/m²/tháng diện tích sử dụng.
So với mặt bằng thuê nhà nguyên căn tại khu vực Sơn Trà ven sông và gần trung tâm, mức giá này thuộc nhóm cao do vị trí đẹp, nội thất cao cấp và diện tích lớn. Nhà mặt phố, mặt tiền 5m, chiều dài 20m là điểm mạnh tăng giá trị. Đặc biệt, nội thất đầy đủ, có phòng xông hơi mini và sân thượng trước sau làm gia tăng trải nghiệm sống, phù hợp phân khúc khách thuê cao cấp.
Tuy nhiên, cần lưu ý: đây là nhà cũ đã xây, nếu so với chi phí xây dựng mới (tầm 6-7 triệu/m² sàn), thuê nhà nguyên căn xây mới sẽ rất cao. Nhà có 3 tầng, diện tích sàn khoảng 300m², nếu tính chi phí xây mới sẽ tương đương 1,8-2,1 tỷ đồng, nên giá thuê này không quá “ngáo giá”.
Nhận xét về giá: Giá thuê 38 triệu/tháng là hợp lý với phân khúc nhà nguyên căn cao cấp tại khu vực ven sông Sơn Trà, tuy hơi cao so với mặt bằng trung bình nhưng bù lại nhiều tiện ích nội thất và vị trí đẹp.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường Bằng Lăng 1, thuận tiện di chuyển và tiếp cận dịch vụ xung quanh.
- Nhà 3 tầng rộng rãi, chiều dài 20m cho không gian thoáng đãng.
- Thiết kế ban công riêng cho mỗi phòng ngủ, tăng sự riêng tư và ánh sáng tự nhiên.
- Sân trước rộng rãi, sân thượng trước & sau phù hợp cho sinh hoạt ngoài trời, thư giãn.
- Phòng xông hơi mini – tiện ích ít thấy trong các nhà cho thuê cùng khu vực.
- Nội thất cao cấp, đủ đồ, khách thuê không phải đầu tư thêm nhiều.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc làm văn phòng/khách sạn mini cao cấp nhờ vị trí đẹp ven sông, diện tích lớn và thiết kế tiện nghi. Ngoài ra, có thể cho thuê dài hạn để dòng tiền ổn định với đối tượng khách thuê cao cấp cần không gian yên tĩnh, gần trung tâm.
Không khuyến nghị làm kho xưởng do vị trí đắc địa và nhà mặt phố, chi phí thuê khá cao. Đầu tư xây lại cũng không cần thiết do nhà đã xây kiên cố, nội thất mới.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Hoàng Sa, Sơn Trà) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Văn Thoại, Sơn Trà) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 300 m² | 250 m² | 320 m² |
| Diện tích đất | 100 m² | 90 m² | 110 m² |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 38 | 30 | 40 |
| Số phòng ngủ | 4 | 3 | 5 |
| Nội thất | Cao cấp đầy đủ | Trung bình, cơ bản | Đầy đủ, cao cấp |
| Tiện ích thêm | Phòng xông hơi, sân thượng | Không có | Sân vườn, ban công |
| Vị trí | Ven sông, mặt tiền đường | Gần biển, hẻm nhỏ | Gần trung tâm, mặt phố |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê và xác thực chủ nhà, tránh trường hợp tranh chấp.
- Kiểm tra hiện trạng nhà về thấm dột, hư hỏng kết cấu do nhà đã xây lâu năm.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, điều hòa, phòng xông hơi hoạt động ổn định.
- Đảm bảo an ninh khu vực, an toàn cho khách thuê cao cấp.
- Xác minh giấy tờ pháp lý (đã có sổ đỏ) rõ ràng, không vướng quy hoạch.
- Đánh giá phong thủy chung của nhà (hướng cửa, ban công) phù hợp với nhu cầu thuê.
