Nhận định về mức giá 19,9 tỷ đồng cho nhà 6 tầng tại Đội Cấn, Ba Đình, Hà Nội
Mức giá 19,9 tỷ đồng cho căn nhà diện tích đất 110 m², mặt tiền 5 m, dài 22 m, xây 6 tầng có gara tại Đội Cấn, Ba Đình là mức giá khá cao nhưng có thể xem xét là hợp lý trong một số trường hợp nhất định.
Diện tích sử dụng lên tới 5000 m² được ghi nhận trong mô tả có vẻ như là lỗi nhập liệu, vì nếu tính 6 tầng thì diện tích sàn tối đa khoảng 110 m² x 6 = 660 m². Do đó, ta sẽ đánh giá dựa trên diện tích đất 110 m² và mặt tiền 5 m.
Phân tích chi tiết và so sánh thực tế
| Tiêu chí | Thông tin căn nhà Đội Cấn | Giá tham khảo thị trường Ba Đình (2024) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 110 m² | 100 – 120 m² | Diện tích chuẩn, phù hợp với nhà phố trong khu vực. |
| Mặt tiền | 5 m | 4.5 – 6 m | Rộng, thuận tiện kinh doanh hoặc kết hợp ở. |
| Số tầng | 6 tầng có gara | Thường 4-6 tầng | 6 tầng là lợi thế, có gara ô tô rất quý trong khu vực trung tâm. |
| Giá bán | 19,9 tỷ đồng | Khoảng 180-200 triệu đồng/m² đất mặt phố | Giá/m² đất ở mức 180,91 triệu đồng, nằm trong khoảng giá cao của thị trường Ba Đình nhưng không quá đắt nếu nhà thực sự đẹp, pháp lý rõ ràng, có gara ô tô. |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ, sang tên ngay | Yêu cầu bắt buộc | Pháp lý rõ ràng là điểm cộng lớn, giảm thiểu rủi ro. |
| Đặc điểm khác | Nhà nở hậu, ô tô vào nhà | Rất hiếm | Ô tô vào nhà tại quận Ba Đình là một lợi thế lớn, có thể tăng giá trị tài sản. |
Những lưu ý khi cân nhắc xuống tiền
- Xác minh chính xác diện tích sử dụng thực tế theo giấy tờ, tránh nhầm lẫn số liệu.
- Kiểm tra hiện trạng công trình, chất lượng xây dựng, tính tiện dụng của gara ô tô.
- Đánh giá tiềm năng tăng giá trong tương lai dựa trên quy hoạch khu vực và hạ tầng giao thông xung quanh.
- Đàm phán để làm rõ các khoản chi phí phát sinh (phí sang tên, thuế, chi phí bảo trì,…).
- So sánh với các căn nhà tương tự vừa bán trong khu vực 6 tháng gần nhất để có điểm chuẩn giá chính xác hơn.
Đề xuất giá hợp lý và chiến lược thuyết phục chủ nhà
Với mức giá 19,9 tỷ đồng, bạn có thể đề xuất mức giá khoảng 18,5 – 19 tỷ đồng để thương lượng, dựa trên các yếu tố sau:
- Mặc dù ô tô vào nhà là ưu điểm, nhưng nếu hiện trạng nhà cần cải tạo hoặc nội thất chưa tối ưu, mức giá này có thể giảm.
- So sánh với các giao dịch gần đây trong khu vực cho thấy mức giá trung bình đất mặt phố dao động từ 180 – 200 triệu/m² tùy vị trí và tiện ích.
- Đề nghị thương lượng dựa trên việc bạn sẽ thanh toán nhanh, không phát sinh nhiều thủ tục, giúp chủ nhà đẩy nhanh giao dịch.
- Nhấn mạnh vào các rủi ro tiềm ẩn như chi phí bảo trì lâu dài, hoặc khả năng phát triển hạn chế nếu nhà nở hậu không quá lớn.
Bạn có thể trình bày với chủ nhà rằng mức giá đề xuất vẫn đảm bảo lợi nhuận hợp lý cho họ và là mức giá cạnh tranh, tránh rủi ro kéo dài thời gian bán. Đồng thời, thể hiện thiện chí và sự nghiêm túc trong giao dịch để thương lượng thuận lợi hơn.
