Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 11 m² tại Quận 3, TP.HCM với mức giá thuê 1,85 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 168.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá khá phổ biến và phù hợp với khu vực trung tâm như Quận 3, nơi giá thuê nhà trọ thường dao động từ 150.000 – 220.000 đồng/m² tùy vị trí và tiện ích. Phòng trọ không có nội thất kèm theo (nhà trống) nhưng có máy lạnh, wifi và miễn phí giữ xe, đây là điểm cộng đáng giá trong khu vực trung tâm thành phố.
Giá thuê hiện tại là hợp lý và không bị đội giá quá cao so với mặt bằng chung tại Quận 3. Nếu có thêm nội thất đi kèm thì mức giá 1,85 triệu còn khá phù hợp.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí tại Phường 3, Quận 3 – gần các trường đại học lớn như ĐH Sư Phạm, ĐH Sài Gòn, ĐH KHTN, thuận tiện cho sinh viên và người đi làm.
- Gần chợ, tiện mua sắm và ăn uống ngay dưới phòng trọ, rất thuận tiện cho cuộc sống hàng ngày.
- Phòng có máy lạnh, wifi riêng, miễn phí giữ xe – các tiện ích hiếm có trong các phòng trọ giá rẻ tại trung tâm.
- Ưu tiên nữ, an ninh và yên tĩnh – phù hợp với nhóm khách hàng nữ sinh viên và người đi làm mong muốn môi trường sống an toàn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng này phù hợp nhất với mục đích ở thực tế dành cho nữ sinh viên hoặc người đi làm tại trung tâm Quận 3. Với vị trí gần trường học và tiện ích đầy đủ, phòng trọ này không thích hợp để đầu tư cho thuê dài hạn đối tượng khác hoặc làm kho xưởng. Nếu chủ nhà có thể cải thiện thêm nội thất hoặc giữ phòng sạch sẽ, có thể tăng giá thuê nhẹ trong tương lai.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phòng trọ CMT8, Q3) | Đối thủ 2 (Phòng trọ Lý Chính Thắng, Q3) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 11 m² | 12 m² | 10 m² |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 1,85 | 2,0 | 1,7 |
| Nội thất | Máy lạnh, wifi, free giữ xe | Không máy lạnh, wifi trả phí | Máy lạnh, wifi miễn phí |
| Tiện ích xung quanh | Gần chợ, gần ĐH lớn | Gần siêu thị, khu ăn uống | Gần trường học, khu dân cư yên tĩnh |
| An ninh | Ưu tiên nữ, an ninh tốt | Chung cư mini, bảo vệ 24/7 | Hẻm nhỏ, an ninh trung bình |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra lại hợp đồng cho thuê, đặc biệt điều khoản chuyển nhượng phòng (pass phòng).
- Đảm bảo phòng không có vấn đề về thấm dột, mối mọt do nhà trống.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, phí điện nước thực tế để tránh phát sinh cao.
- Kiểm tra an ninh thực tế khu vực, giờ giấc ra vào, tránh hẻm cụt khó quay đầu xe hoặc mất an toàn.
- Đàm phán thêm về việc pass đồ dùng (tủ lạnh, bàn học) để tiết kiệm chi phí ban đầu nếu cần.
