Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 40m² tại địa chỉ Đường Đinh Bộ Lĩnh, P24, Bình Thạnh đang được cho thuê với mức giá 4,6 triệu/tháng. Tính ra, đơn giá thuê khoảng 115.000 đ/m²/tháng. So với mặt bằng giá thuê phòng trọ khu vực Bình Thạnh, đặc biệt gần các tuyến đường lớn như Đinh Bộ Lĩnh, mức giá này thuộc hàng trung bình đến cao.
Phòng hiện trạng trống, chưa được dọn lại nhưng có hỗ trợ đầy đủ nội thất như tủ lạnh, máy lạnh, kệ bếp, pallet giường,… Đây là điểm cộng giúp người thuê giảm chi phí đầu tư ban đầu. Tuy nhiên, phòng có 2 cửa sổ nhỏ, không phải là phòng có cửa sổ lớn thoáng đãng, điều này ảnh hưởng đến ánh sáng và thông gió.
Nhận xét về giá: Mức 4,6 triệu cho 40m² là hợp lý nếu xét về diện tích và vị trí, nhưng vẫn có thể thương lượng nhẹ do tình trạng phòng chưa được dọn dẹp, nội thất hỗ trợ không phải là mới.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Diện tích rộng 40m², thoải mái cho 2 người, lớn hơn nhiều phòng trọ phổ biến tại Bình Thạnh thường chỉ từ 15-25m².
- Địa điểm trên đường Đinh Bộ Lĩnh thuận tiện đi lại, gần chợ, trường học và các tiện ích.
- Hỗ trợ nội thất thiết yếu (máy lạnh, tủ lạnh, kệ bếp) giúp tiết kiệm chi phí ban đầu.
- Phòng có 2 cửa sổ, dù nhỏ nhưng vẫn có thể lấy sáng và thông gió nhiều hơn các phòng không có cửa sổ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng phù hợp nhất để ở thực, dành cho cặp đôi hoặc 2 người làm việc hoặc học tập cần không gian rộng rãi, tiện nghi cơ bản. Nếu cần, có thể cho thuê lại với giá tương đương hoặc cao hơn khi cải tạo nội thất thêm. Không phù hợp làm kho xưởng hay đầu tư xây dựng lại do là phòng trọ trong khu dân cư.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 | Đối thủ 2 |
|---|---|---|---|
| Địa điểm | Đường Đinh Bộ Lĩnh, P24, Bình Thạnh | Đường Nơ Trang Long, P13, Bình Thạnh | Đường Xô Viết Nghệ Tĩnh, P21, Bình Thạnh |
| Diện tích | 40 m² | 20 m² | 25 m² |
| Giá thuê (triệu VNĐ/tháng) | 4,6 | 2,5 | 3,2 |
| Nội thất hỗ trợ | Máy lạnh, tủ lạnh, kệ bếp,… | Không có | Máy lạnh |
| Tiện ích đi kèm | Wifi, giữ xe, vệ sinh | Chung, không rõ | Giữ xe, vệ sinh |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Phòng chưa được dọn lại, cần kiểm tra kỹ vệ sinh, mùi ẩm mốc hoặc thấm dột.
- Kiểm tra hoạt động của các thiết bị hỗ trợ (máy lạnh, tủ lạnh) có còn vận hành tốt không.
- Xem xét an ninh khu vực, mức độ ồn và an toàn giao thông đường Đinh Bộ Lĩnh.
- Kiểm tra hợp đồng thuê rõ ràng, tránh trường hợp chủ nhà không minh bạch do mức cọc 1 tháng khá thấp.
- Xác minh quy định về quản lý nhà trọ tại khu vực P24 Bình Thạnh để tránh tranh chấp hoặc thay đổi quy hoạch.
