Nhận định tổng quan về mức giá 14,5 tỷ đồng cho nhà mặt phố tại Vin 3, Xã Nghĩa Trụ, Huyện Văn Giang
Nhà mặt phố 5 tầng, diện tích sử dụng 324 m², diện tích đất 65 m², nằm trong khu đô thị Vinhomes Ocean Park 3, khu vực đang phát triển mạnh tại Huyện Văn Giang, Hưng Yên. Giá chào bán 14,5 tỷ tương đương mức giá khoảng 223,08 triệu/m² sử dụng. Pháp lý hiện đang chờ sổ đỏ, hợp đồng mua bán với chủ đầu tư đã thanh toán đủ 100% nhưng chưa làm sổ do chủ không ở.
Phân tích mức giá theo so sánh thị trường thực tế
| Bất động sản | Vị trí | Diện tích đất (m²) | Diện tích sử dụng (m²) | Số tầng | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² sử dụng (triệu đồng) | Pháp lý | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nhà mặt phố Vin 3, Nghĩa Trụ | Huyện Văn Giang | 65 | 324 | 5 | 14,5 | 223,08 | Đang chờ sổ | Gần sông The Venice, khu đô thị cao cấp |
| Nhà phố Vin Ocean Park 2, Gia Lâm | Gia Lâm, Hà Nội | 70 | 300 | 5 | 12,9 | 43 | Đã có sổ đỏ | Vị trí liền kề, tiện ích đồng bộ |
| Nhà mặt phố thương mại tại Văn Giang | Huyện Văn Giang | 60 | 280 | 4 | 9,8 | 35 | Đã có sổ đỏ | Không nằm trong khu đô thị lớn |
| Biệt thự liền kề Vin Ocean Park | Gia Lâm, Hà Nội | 90 | 350 | 4 | 16,0 | 45,7 | Đã có sổ đỏ | Vị trí đẹp, đầy đủ tiện ích |
Nhận xét
Mức giá 14,5 tỷ đồng tương đương 223 triệu/m² sử dụng là khá cao so với mặt bằng giá chung của khu vực Huyện Văn Giang và các khu vực lân cận. Các bất động sản cùng loại, có diện tích và số tầng tương đương trong khu vực hoặc khu đô thị lớn như Ocean Park, thường có giá dao động từ 35 – 45 triệu/m² sử dụng (theo giá tính trên diện tích xây dựng hoặc sử dụng), thấp hơn rất nhiều so với mức giá đề xuất.
Điểm cộng cho bất động sản này là vị trí rất đẹp gần sông The Venice, nằm trong khu đô thị cao cấp Vinhomes Ocean Park 3, và đang có hợp đồng cho thuê với chủ đầu tư, tạo dòng tiền ổn định. Tuy nhiên, việc chưa có sổ đỏ là rủi ro lớn khiến giá trị tài sản chưa được đảm bảo pháp lý toàn diện.
Lưu ý khi xuống tiền
- Phải kiểm tra kỹ hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, đảm bảo quyền chuyển nhượng hợp pháp.
- Đánh giá khả năng và thời gian để làm sổ đỏ, vì sổ đỏ là chứng thư pháp lý cao nhất chứng minh quyền sở hữu.
- Đánh giá kỹ hợp đồng cho thuê đang có, rủi ro khi hợp đồng hết hạn hoặc thay đổi điều kiện thuê.
- Đánh giá xu hướng phát triển hạ tầng khu vực, khả năng tăng giá trong tương lai.
- Xem xét kỹ các chi phí phát sinh, thuế, phí chuyển nhượng.
Đề xuất giá hợp lý hơn và cách thương lượng
Dựa trên so sánh và các yếu tố rủi ro pháp lý, mức giá hợp lý nên ở khoảng 9 – 11 tỷ đồng để phản ánh sự chưa hoàn thiện pháp lý và mức giá thị trường chung.
Để thuyết phục chủ bất động sản giảm giá, bạn có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Pháp lý đang trong quá trình hoàn thiện, người mua phải chịu rủi ro và thời gian chờ đợi để có sổ đỏ.
- So sánh với các sản phẩm tương đương đã có sổ đỏ đều có mức giá thấp hơn nhiều.
- Chi phí và rủi ro liên quan đến việc tiếp tục cho thuê và quản lý hợp đồng chưa rõ ràng.
- Khả năng thanh khoản thấp do mức giá cao so với thị trường.
Nếu chủ nhà còn do dự, đề xuất trả trước một khoản tiền đặt cọc và cam kết chờ đến khi hoàn thiện sổ đỏ mới thanh toán tiếp phần còn lại, để giảm thiểu rủi ro cho người mua.
