Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 40m² tại đường Bình Quới, Phường 28, Quận Bình Thạnh được chào thuê với giá 3 triệu đồng/tháng (tương đương 75.000 đồng/m²/tháng). Đây là mức giá hợp lý trong khu vực Bình Thạnh, khu vực có mật độ dân cư cao, giao thông thuận tiện, đặc biệt gần các tuyến đường lớn và các tiện ích xung quanh.
Phòng trọ nhà trống, không nội thất, gác suốt, có lối đi riêng và đường xe hơi chạy tới cửa, đây là điểm cộng lớn vì nhiều phòng trọ cùng phân khúc thường bị hẻm nhỏ hoặc chung lối đi. So với mặt bằng chung phòng trọ khu vực Bình Quới, mức giá này không quá cao nhưng không phải rẻ, vì khu vực này có nhiều phòng giá từ 2 – 2.5 triệu/tháng cho phòng nhỏ hơn hoặc không có gác suốt.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Lối đi riêng: Đảm bảo sự riêng tư, không phải chung cửa với nhiều phòng khác, giảm tiếng ồn và mất an toàn.
- Đường xe hơi: Thuận tiện cho việc đi lại, đậu xe máy, xe hơi nhỏ, khác biệt với nhiều phòng trọ chỉ nằm trong hẻm nhỏ, khó tiếp cận.
- Gác suốt: Tăng diện tích sử dụng thực tế, tiện lợi cho việc ngủ hoặc sắp xếp đồ đạc.
- Vị trí an ninh, thoáng mát: Đây là yếu tố được nhiều khách thuê quan tâm, giảm lo ngại về an ninh và chất lượng sống.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất cho đối tượng thuê dài hạn là nhân viên văn phòng, sinh viên hoặc người độc thân có thu nhập trung bình khá muốn tìm chỗ ở an toàn, thoáng mát, tiện đi lại. Với giá 3 triệu/tháng, chủ nhà có thể hướng đến cho thuê ổn định lâu dài, hạn chế tình trạng trống phòng. Chủ đầu tư nếu mua lại có thể cho thuê dòng tiền tốt hoặc sử dụng để ở thực tế.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Xô Viết Nghệ Tĩnh) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Xí) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 40 m² | 25 m² | 35 m² |
| Giá thuê | 3 triệu/tháng | 2.5 triệu/tháng | 3.2 triệu/tháng |
| Gác lửng | Có | Không | Không |
| Lối đi | Lối đi riêng, xe hơi vào được | Hẻm nhỏ, xe máy vào | Lối đi chung, xe máy vào |
| Tình trạng nội thất | Nhà trống | Nhà trống | Nhà trống, mới sửa |
| An ninh & thoáng mát | Rất tốt | Trung bình | Tốt |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ về giấy tờ pháp lý chủ quyền phòng trọ, tránh trường hợp tranh chấp hoặc xây dựng không phép.
- Kiểm tra tình trạng điện nước, đặc biệt nếu sử dụng chung với nhiều phòng khác.
- Xác minh an ninh thực tế khu vực, xem có camera, bảo vệ hay không.
- Kiểm tra hiện trạng gác suốt, đảm bảo không bị thấm dột hoặc mục nát.
- Xem xét khả năng quay đầu xe hơi trong hẻm, tránh trường hợp hẻm cụt gây khó khăn đi lại.
Nhận xét về giá: Với 3 triệu đồng/tháng cho phòng 40m² có gác suốt và lối đi riêng rộng rãi xe hơi vào được, mức giá này là hợp lý và không bị đội giá quá cao so với khu vực. Tuy nhiên, để có thể thương lượng giảm giá nhẹ, người thuê có thể đề cập đến việc phòng trọ chưa có nội thất và cần tự trang bị, hoặc kiểm tra kỹ tình trạng thực tế của gác suốt và hệ thống điện nước.
