Nhận định tổng quan về mức giá 24 tỷ cho căn 100m², mặt tiền 5m tại Louis City, Đường 70, Đại Mỗ
Mức giá 24 tỷ đồng cho căn hộ 6 tầng, diện tích 100m², mặt tiền 5m, đường 12m tại dự án Louis City là không hoàn toàn hợp lý theo thị trường hiện nay. Dù vị trí dự án thuộc khu vực Nam Từ Liêm, Hà Nội đang phát triển mạnh mẽ, nhưng so với các mức giá được niêm yết xung quanh trong dự án, giá này có phần cao hơn so với mặt bằng chung.
Phân tích chi tiết và so sánh giá
| Vị trí | Diện tích (m²) | Mặt tiền (m) | Đường vào (m) | Số tầng | Giá niêm yết (tỷ VNĐ) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Louis 4, view trường học | 90 | 5 | 27 | Không rõ | 30 | Diện tích nhỏ hơn, đường lớn hơn, giá cao hơn |
| Louis 5, view vườn hoa | 100 | 5 | 12 | Không rõ | 25.5 – 28 | Gần tương đương diện tích, đường và mặt tiền như căn hỏi |
| Louis 2, trục đường 12m | 96 | 6 | 12 | Không rõ | 26 – 28 | Diện tích gần, mặt tiền rộng hơn, giá tương đương |
| Louis 6, view công viên | 108 | 6 | 17 | Không rõ | 32 | Diện tích lớn hơn, đường lớn hơn, giá cao hơn |
| Căn hỏi, Louis City, Đường 70 | 100 | 5 | 12 | 6 | 24 (đề xuất) | Giá đề xuất phù hợp nếu xét kỹ hơn về tình trạng hoàn thiện và vị trí |
Phân tích chi tiết
- Vị trí và đường vào: Căn này nằm trên đường 12m, tương đương với các căn Louis 2 và Louis 5 đang niêm yết từ 25.5 – 28 tỷ cho diện tích tương tự. Tuy nhiên, dự án Louis City có nhiều tuyến đường lớn hơn như 21m, 27m, 40m nên giá sẽ cao hơn ở các trục chính.
- Số tầng và tình trạng hoàn thiện: Căn này có 6 tầng, khá cao so với các căn cùng dự án, điều này có thể tạo thêm giá trị để tăng giá lên cao hơn mức trung bình.
- Tình trạng hoàn thiện: Nếu căn này chưa hoàn thiện hoặc hoàn thiện cơ bản thì mức giá 24 tỷ khá cao. Trường hợp căn đã hoàn thiện cao cấp, nội thất tốt thì giá này mới hợp lý.
- So sánh với các dự án lân cận: Khu vực Đại Mỗ, Nam Từ Liêm đang có nhiều dự án mới với giá đất và nhà liền kề dao động từ 20 – 35 tỷ cho các căn tương tự.
Những điểm cần lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Xác định rõ tình trạng hoàn thiện căn nhà: nếu chưa hoàn thiện thì giá cần phải giảm khoảng 10-15% so với các căn đã hoàn thiện.
- Kiểm tra pháp lý và tiến độ dự án, tránh mua các căn đang tranh chấp hoặc chưa có sổ đỏ.
- Đánh giá vị trí chính xác trong dự án, ưu tiên các căn có view công viên, trường học hoặc gần các trục đường lớn để tăng giá trị lâu dài.
- So sánh trực tiếp với các căn tương tự đang bán để thương lượng giá hợp lý.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng với chủ nhà
Dựa trên phân tích, mức giá 24 tỷ đồng là mức giá có thể xem xét nhưng cần thương lượng giảm xuống còn khoảng 22 – 23 tỷ đồng nếu căn chưa hoàn thiện hoặc hoàn thiện cơ bản. Nếu căn đã hoàn thiện cao cấp thì mức giá 24 tỷ là hợp lý.
Để thuyết phục chủ bất động sản đồng ý mức giá này, bạn nên:
- Trình bày rõ so sánh với các căn cùng diện tích, vị trí tương tự trong dự án có giá thấp hơn hoặc tương đương nhưng đã hoàn thiện.
- Nêu rõ quan điểm về chi phí hoàn thiện nếu căn chưa được trang bị nội thất hoặc còn thô.
- Đề nghị trao đổi giá dựa trên thời điểm mua, khả năng thanh toán nhanh và không phát sinh thủ tục phức tạp.
- Thể hiện thiện chí mua và mong muốn hợp tác lâu dài, điều này giúp chủ nhà có xu hướng giảm giá để giao dịch nhanh.
