Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 18 m², giá thuê 3,3 triệu/tháng tại địa chỉ 205, Đường Phạm Văn Chiêu, P.14, Quận Gò Vấp. Đơn giá thuê khoảng 183.000 đ/m²/tháng, mức giá này thuộc tầm trung – cao so với mặt bằng phòng trọ khu vực Gò Vấp. Khu vực Phạm Văn Chiêu là trục đường khá phát triển với nhiều tiện ích xung quanh, tuy nhiên giá thuê phòng trọ thường dao động từ 2,5 – 3 triệu cho phòng diện tích 15-20 m² ở các dãy nhà trọ thông thường.
Phòng mới xây, có cửa sổ trời và ban công thoáng mát, tạo điểm cộng lớn về ánh sáng và thông gió tự nhiên. Nhà trống giúp người thuê có thể tự trang bị nội thất theo nhu cầu riêng.
Nhận xét về giá: 3,3 triệu/tháng là mức giá hơi cao so với mặt bằng chung cho phòng trọ mới xây trong hẻm nhỏ Quận Gò Vấp, song vẫn nằm trong giới hạn chấp nhận được nếu người thuê ưu tiên chất lượng phòng và sự tự do giờ giấc.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Phòng mới xây, tránh các lỗi xuống cấp như thấm dột, ẩm mốc thường gặp ở phòng trọ cũ.
- Bancol và cửa sổ trời là điểm nổi bật rất hiếm ở phân khúc phòng trọ, giúp tăng sự thoáng đãng, thoải mái.
- Đặc biệt, không chung chủ, ra vào tự do, rất phù hợp với người trẻ hoặc cặp đôi muốn không gian riêng tư, tự do giờ giấc.
- Vị trí trên đường Phạm Văn Chiêu thuận tiện giao thông và gần các tiện ích như chợ, siêu thị, trường học.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng này phù hợp nhất để thuê ở thực tế cho 1-2 người, đặc biệt người đi làm hoặc sinh viên muốn không gian riêng tư, thoải mái. Nếu đầu tư cho thuê, khả năng tăng giá sẽ khó khăn do giá đã ở mức cao. Không phù hợp làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do diện tích nhỏ, mặt bằng là phòng trọ riêng biệt.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phòng trọ hẻm 205 Phạm Văn Chiêu) |
Đối thủ 2 (Phòng trọ hẻm 220 Phạm Văn Chiêu) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 18 m² | 16 m² | 20 m² |
| Giá thuê | 3,3 triệu/tháng | 2,7 triệu/tháng | 3 triệu/tháng |
| Nội thất | Nhà trống, mới xây, có ban công + cửa sổ trời | Nhà trống, xây 5 năm, không ban công | Nhà trống, mới sửa chữa, không có cửa sổ trời |
| Giờ giấc | Tự do, không chung chủ | Chung chủ, giờ giới nghiêm | Tự do |
| Vị trí | Trục đường chính hẻm rộng 3m | Hẻm nhỏ 2m, khu dân cư đông đúc | Hẻm rộng 3m, gần chợ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra tình trạng an ninh khu vực, đảm bảo an toàn khi ra vào tự do.
- Xác nhận không có quy định hạn chế giờ giấc từ chủ nhà hay khu vực.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, đảm bảo không bị chập cháy do mới xây nhưng có thể chưa hoàn thiện kỹ.
- Đánh giá chất lượng thi công cửa sổ trời và ban công để tránh thấm nước hoặc kẹt cửa.
- Kiểm tra xem có các quy định cấm nuôi thú cưng hoặc sửa đổi nội thất không.
