Thẩm định giá trị thực:
Dựa trên vị trí tại số 783 Hoàng Sa, Phường 9, Quận 3 – một khu vực trung tâm, dân trí cao, giao thông thuận lợi và nhiều tiện ích xung quanh, mức giá cho thuê phòng trọ 5,5 triệu đồng/tháng với diện tích 25-30m² đã bao gồm nội thất đầy đủ là mức giá khá cao so với mặt bằng chung phòng trọ tại Quận 3. Đơn giá cho thuê khoảng từ 183.000 đến 220.000 đồng/m²/tháng. Với phân khúc phòng trọ full nội thất khu trung tâm Quận 3, mức giá này chỉ chấp nhận được nếu phòng có thiết kế hiện đại, ban công/cửa sổ thoáng mát, an ninh tốt và điện nước giá rẻ.
Nhận xét về giá: Giá cho thuê 5,5 triệu/tháng khá cao, nên người thuê cần kiểm tra kỹ về chất lượng nội thất, an ninh và các chi phí phát sinh (điện, nước, phí dịch vụ) để tránh bị “ngáo giá”.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Phòng có cửa sổ, giúp lấy sáng và thoáng khí tốt, một điểm cộng so với các phòng trọ không cửa sổ trong khu vực.
– Full nội thất, tiết kiệm chi phí mua sắm ban đầu.
– Vị trí mặt tiền đường Hoàng Sa, thuận tiện đi lại và nhiều tiện ích xung quanh.
– Chi phí điện nước được ghi rõ, tuy nhiên cần xác minh thực tế để tránh phát sinh cao.
– Phí dịch vụ và phí sell cần làm rõ để tránh chi phí ẩn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất cho thuê dài hạn với đối tượng nhân viên văn phòng hoặc sinh viên có thu nhập trung bình khá, cần chỗ ở tiện nghi tại trung tâm Quận 3. Do giá thuê khá cao, không phù hợp để đầu tư cho thuê ngắn hạn kiểu Airbnb. Cũng không phù hợp để mua đầu tư vì đây là hình thức thuê phòng trọ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (Hoàng Sa, Q3) | Đối thủ 1 (Lê Văn Sỹ, Q3) | Đối thủ 2 (Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Q3) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 25-30 m² | 20-25 m² | 25-30 m² |
| Giá thuê | 5,5 – 6,5 triệu/tháng | 4,5 – 5,5 triệu/tháng | 5 – 6 triệu/tháng |
| Nội thất | Full nội thất | Cơ bản (giường, tủ) | Full nội thất |
| Hướng/Ánh sáng | Cửa sổ thoáng | Hẻm, ít ánh sáng | Cửa sổ |
| Phí điện nước | Điện 4k, nước 100k | Điện 5k, nước 150k | Điện 4.5k, nước 120k |
| Vị trí | Mặt tiền Hoàng Sa | Hẻm Lê Văn Sỹ | Mặt tiền Nam Kỳ Khởi Nghĩa |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra chất lượng nội thất đã cam kết đầy đủ và còn mới.
- Xác minh thực tế chi phí điện nước trong hóa đơn để tránh cộng thêm giá “ảo”.
- Đảm bảo an ninh khu vực, đặc biệt là ban đêm.
- Kiểm tra hợp đồng thuê rõ ràng, tránh các phí dịch vụ hoặc phí môi giới không minh bạch (phí sell 50/100% cần làm rõ).
- Kiểm tra xem phòng có bị ẩm mốc, thấm dột hay không.
- Xác nhận khả năng gửi xe máy và tiện ích xung quanh.
